오늘 접수하는 무순위(재공급/임의공급) 3건을 최우선으로 먼저 보고, 어제 특별공급을 시작한 정규 청약 5개 단지의 오늘(1순위) 접수 현황을 이어서 조사했습니다. 기준점은 ① 분양가/매각가 대비 인근 시세차익, ② 문정역(8호선)까지 대중교통 소요시간, ③ 청약통장 필요 여부·규제·전매/거주의무입니다. 오늘 별도로 당첨자만 발표되는 5개 단지(호반써밋풍무Ⅲ 등)는 신규 접수가 아니므로 본 리포트 본문에서는 제외하고 방법론에만 짧게 남겼습니다.
오늘도 콕 찝을 매물은 정규 청약이 아니라 무순위 쪽입니다. 서울 동작구 아크로 리버스카이(노량진뉴타운8구역)가 140㎡ 펜트하우스 3세대를 무순위로 재공급합니다. 매각가 48억7,970만~49억2,800만원인데, 인근 흑석 아크로리버하임 113㎡가 2026년 5월 48.7억원에 실거래돼 더 작은 평형과 거의 같은 가격이라는 점에서 홈두부는 두부별 ⭐5("최상급 기회")를 매겼습니다. 다만 113㎡와 140㎡는 등급·연식이 다른 별개 단지 비교라 직접적인 차익 검증은 어렵고, 무엇보다 현금 47억원 이상을 자납해야 해 사실상 초고자산가만 접근 가능합니다(Exhibit 1 참고).
자금 여력이 안 되는 경우 대안은 같은 무순위인 트리븐 서산(충남 서산시, 10세대, 전국 성인 누구나 신청 가능·유주택자도 가능·청약통장 불필요)입니다. 다만 매각가(84타입 4.7억~5.2억)가 인근 예천동 준신축 시세(4.7억~5.5억)와 비슷해 뚜렷한 안전마진은 없습니다. 광주 상무 양우내안애 퍼스트힐(조합원 취소분 10세대)은 인근 84㎡ 실거래가를 확보하지 못해 시세차익이 미확인입니다.
정규 청약은 어제(7/27) 특별공급을 시작한 5개 단지가 오늘 1순위 접수를 진행 중입니다. 서울 노원구 월계중흥S-클래스리비에르가 광운대역 개발 후광으로 84A 기준 3억원 내외 차익 여지가 있어 "고려가능", 고양창릉 3기 신도시 S-3블록(나눔형)도 인근 구축 대비 1.8억원 내외 저렴해 "고려가능"입니다. 나머지(고양창릉 S-4·이천휴먼빌클래스원·창원한신더휴메가센텀)는 시세차익이 미미하거나 불확실해 "신중"입니다 — 특별공급 경쟁률은 아직 전 단지 미발표입니다(Exhibit 2 참고).
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 아래 Exhibit 2(정규 청약)와 달리 청약통장이 필요 없다. 3건 모두 원문 기사(mhb-blog.com, 발행일 7/23~24)를 직접 열어 접수일이 2026년 7월 28일임을 확인했다.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 아크로 리버스카이 | 5 | 140P 48.8억~ | 있음(비교유의) | 고려가능 |
| 트리븐 서산 | 84A/B 4.7억~ | 미미 | 신중 | |
| 상무 양우내안애 퍼스트힐 | 84A/B 6.9억~ | 미확인 | 신중 |
3건 모두 청약통장 불필요. 아크로 리버스카이는 서울 무주택세대구성원만 신청 가능(재당첨제한 10년), 나머지 두 건은 유주택자·전국 거주자도 신청할 수 있어 진입장벽이 낮습니다. 신청 전부 오늘(7/28), 발표는 아크로리버스카이·트리븐서산·상무양우내안애 모두 7/31입니다.
5개 전부 청약통장이 필요하다. 어제(7/27) 특별공급이 시작됐고 오늘은 1순위 접수일이라 특공 경쟁률은 전부 아직 미발표다. 분양가·시세차익만 한눈에 비교하고, 문정역 접근성·거주의무·규제 등 세부는 아래 딥다이브를 참고할 것.
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 월계중흥S-클래스리비에르 | 84A 14.99억 | +3억 내외 | 미발표 | 고려가능 | |
| 고양창릉 S-3(나눔형) | 4 | 84㎡ 7.0억 | +1.8억 내외 | 미발표 | 고려가능 |
| 이천휴먼빌클래스원 | 84A 5.4~5.7억 | 제한적 | 미발표 | 신중 | |
| 창원한신더휴메가센텀 | 84A 5.5~6.1억 | 불확실 | 미발표 | 신중 | |
| 고양창릉 S-4(공공분양) | 84㎡ 8.6억 | 미미 | 미발표 | 신중 |
분양가는 전용 84㎡ 기준 대표 구간(타 타입은 딥다이브 참고). 출처: mhb-blog.com 단지별 분석(2026-07-16~25 발행), 홈두부 단지별 분석 — 하단 출처 목록 참조. 시세차익 추정은 2차 출처 기반 참고치로 국토부 실거래가(rt.molit.go.kr) 원본 대조가 필요하다. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점) — 고양창릉 S-3/S-4는 통합 평가(4점)만 있고 블록별 개별 평점은 없다.
리스크: 인근 비교단지(아크로리버하임)와 평형·연식이 달라 시세차익 수치는 참고용일 뿐이다. 계약일·펜트하우스 세부 평면 미확인.
리스크: 84타입 비교단지의 정확한 거래시점·평형 일치 여부 재확인 필요, 128타입 시세비교 자체가 불가능.
리스크: 84㎡ 인근 비교단지 실거래가 미확인 — 국토부 실거래가 시스템 직접 조회 권장.
리스크: 특별공급(7/27) 경쟁률 아직 미발표, 84B 등 타 타입 분양가·자격요건(가점/추첨 비율) 미확인.
리스크: S-3/S-4 두부별 평점이 통합 표기라 블록별 정확한 평가 구분 안 됨. 나눔형 환매 이익공유 비율 등 세부조건 미확인.
| 날짜 | 단지명 | ⭐ | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|---|
| 7/29 | 월계중흥S-클래스리비에르 | 1순위(기타지역) | 약 60분 | |
| 7/29 | 고양창릉 S-3/S-4 | 4 | 2순위 접수 | 약 100분 |
| 7/29 | 이천휴먼빌클래스원 | 2순위 접수 | 140~160분 | |
| 7/29 | 창원한신더휴메가센텀 | 2순위 접수 | 해당없음(경남) | |
| 7/30 | 월계중흥S-클래스리비에르 | 2순위 접수 | 약 60분 | |
| 7/31 | 아크로리버스카이·트리븐서산·상무양우내안애 | 무순위 당첨자 발표 | - | |
| 8/1 | 트리븐 서산 | 무순위 계약일 | 해당없음 | |
| 8/4 | 상무 양우내안애 퍼스트힐 / 창원한신더휴메가센텀 | 계약일 / 당첨자 발표 | 해당없음 |
정규 청약은 전부 청약통장 필요, 무순위 발표·계약일은 통장 불필요. 단지명 상세는 위 딥다이브 참고. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점).
서울 25개 자치구 전역이 2025년 10월 15일 대책으로 투기과열지구+조정대상지역+토지거래허가구역으로 확대 지정됐습니다(기존 강남·서초·송파·용산 4개구뿐 아니라 나머지 21개구 전부 포함, 노원·동작·강동구 포함). 직전 자동 리포트(7/22, 7/22 템플릿 기반 7/27)에 실렸던 "서울 나머지 21개구는 조정대상지역만" 표는 이 대책 반영 전 버전으로 확인돼 오늘 정정합니다. 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안구·용인 수지구·의왕시·하남)도 동일하게 확대 지정됐고, 2026.7.1부 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 신규 추가됐습니다.
오늘 조사 대상 중 서울 동작구(아크로리버스카이)·노원구(월계중흥S-클래스리비에르)는 투기과열지구+조정대상지역에 해당합니다. 고양시(창릉)·이천시·창원시·서산시·광주광역시는 위 규제지역표에 포함되지 않는 비규제지역입니다(단, 고양창릉은 3기 신도시 나눔형 특성상 자체 실거주의무 5년·전매제한 3년이 별도로 적용됨).
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