오늘의 무순위 5건 + 신규 정규 청약 3개 단지 특별공급 접수 — 문정역 접근성·시세차익 스크리닝

오늘의 진짜 콕 찝을 매물은 오늘 특공이 시작되는 정규 청약 3개 단지가 아니라, 같은 날 별도로 접수하는 무순위(잔여세대) 쪽입니다. 서울 성북구 장위 푸르지오 마크원 잔여 39세대는 홈두부 두부별 평점이 5점 만점을 받았고, 인근 시세 대비 안전마진이 최대 약 2억원으로 추정되며 청약통장도 필요 없습니다(Exhibit 1 참고). 인천 용현자이 크레스트(잔여 6세대)도 안전마진 약 2억원으로 뒤를 잇지만 문정역까지 약 83분(추정)으로 다소 멀고 세대수가 적어 경쟁이 치열할 수 있습니다.

오늘 특별공급이 시작되는 정규 청약 3개 단지(한강 푸르지오 리버프론트·세종 우미린 센터파크·두산위브더제니스 대연) 중에는 인근 시세 대비 뚜렷한 안전마진이 있는 곳이 없습니다. 3곳 모두 "안전마진 없음~제한적"으로 평가되며, 세종·부산 2곳은 문정역까지 사실상 통근권 밖(원거리)입니다 — Exhibit 2 참고.

경기 김포 김포고촌2지구 A1블록(공공분양 무순위)과 서울 강북 더 리치먼드 미아(2차 무순위)는 안전마진이 뚜렷하지 않아 두부별 평점도 각각 2점에 그쳐 우선순위가 낮습니다. 경기 양평 양평역 한라비발디 2단지(잔여 1세대)는 시세차익이 1억원 이상 추정되지만 자격요건 등 세부 정보가 부족해 "정보부족"으로 분류했습니다 — Exhibit 1 참고.

투기과열지구+조정대상지역: 서울 25개 자치구 전역, 경기 과천·광명·성남(분당/수정/중원)·수원(영통/장안/팔달)·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남(두 규제 지정범위 동일). 인천은 2022.11 규제지역 전면 해제로 현재 비규제지역이며(2025.8.26~2026.8.25 한시적으로 미추홀구 등 7개구가 내국인과 무관한 외국인 토지거래허가구역으로만 지정), 경기 김포·세종·경기 양평·부산은 규제지역 지정 확인 안 됨(비규제로 판단).

오늘 조사 대상 중 서울 소재 무순위 2건(장위 푸르지오 마크원·더 리치먼드 미아)만 규제지역이며, 정규 청약 3곳(김포·세종·부산)과 나머지 무순위(인천·김포·양평)는 비규제지역입니다. 국토부 최신 고시 원문 직접 대조는 하지 못했습니다(미확인).

• 제외된 후보: 이촌르엘(서울 용산)·오티에르 반포(서울 서초)·구서다움포레(부산 금정) — WebFetch로 원문 발행일을 확인한 결과 실제 청약일이 2026년 4월(경쟁률 135:1 등 4월 기사)로 확인돼 제외. 검색엔진이 같은 해 다른 달 기사를 오늘 날짜 검색에 잘못 섞어 반환한 사례입니다.
• 미아사거리역헤리츠타워(8/14 예정)는 청년안심주택 계열로 순수 분양인지 임대형인지 원문에서 구분되지 않아 이번 리포트에서 제외했습니다 — 다음 실행에서 재확인 필요.
• 문정역 소요시간은 전부 노선 구조 기반 자체 추정치(역당 2~2.5분, 환승 가산 공식)이며 실측 아님 — 특히 용현자이 크레스트·양평역 한라비발디는 경로가 복잡해 신뢰도가 낮습니다. 네이버지도/카카오맵 재확인 필수.
• 인근 시세·안전마진 수치는 2차 블로그(mhb-blog.com)·홈두부 기반 참고치 — 국토부 실거래가 시스템(rt.molit.go.kr) 원본 대조 필요.
• 정규 청약 3곳은 오늘이 특공 접수 첫날이라 경쟁률 데이터 자체가 없음(1순위 8/11, 2순위 8/12 이후 확인 필요).
• 두산위브더제니스 대연, 양평역 한라비발디 2단지는 홈두부 개별 분석글을 찾지 못함(비공식 블로그만 확인) — 평점 없음으로 처리.
• 장위 푸르지오 마크원의 집→돌곶이역 도보 소요시간, 한강 푸르지오 리버프론트·김포고촌2지구 A1의 문정역 구간별 세부 내역은 원문에서 확인 못해 추정치의 추정치입니다.
• 청약 자격요건(가점/추첨 비율, 특별공급 세부) 대부분 미확인.