오늘 접수가 마감되는 무순위(잔여세대) 3건을 최우선으로 먼저 보고, 어제(8/10) 특별공급이 시작돼 오늘 1순위 접수가 진행되는 정규 청약 3개 단지(김포·세종·부산)를 이어서 다뤘습니다. 무순위가 먼저인 이유는 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회이기 때문입니다. 기준점은 ① 분양가 대비 인근 시세차익, ② 문정역(8호선)까지 대중교통 소요시간, ③ 청약통장 필요 여부·규제·전매/거주의무입니다.
오늘은 뚜렷하게 "지원" 판단을 내릴 매물이 없습니다. 오늘 접수가 마감되는 무순위(잔여세대) 3건 — 서울 관악구 신대방역 더하이브퍼스트(8세대), 경기 성남 더샵 분당센트로(5차)(5세대), 경기 김포 김포고촌2지구 A1블록(41세대) — 모두 인근 시세 대비 안전마진이 뚜렷하지 않거나(김포고촌2), 평형 자체가 특이해 비교가 어렵거나(분당센트로, 78평형), 도시형생활주택이라 비교 시세 데이터가 부족합니다(신대방·Exhibit 1 참고).
어제 특별공급이 시작돼 오늘 1순위가 진행되는 정규 청약 3개 단지(한강 푸르지오 리버프론트·세종 우미린 센터파크·두산위브더제니스 대연)는 어제(8/10)와 마찬가지로 인근 시세 대비 뚜렷한 안전마진이 없는 것으로 확인됩니다 — Exhibit 2 참고. 특별공급 경쟁률은 아직 공개 검색으로 확인되지 않아 오늘도 "미발표"로 표기했습니다.
그나마 눈여겨볼 곳은 더샵 분당센트로(5차)로, 홈두부 두부별 평점 ⭐3("진지하게 저울질")을 받았으나 78평형(약 258㎡)이라는 특수 평형이라 일반적인 "국평"(34평/84㎡) 시세와 직접 비교가 부적절해 시세차익을 "정보부족"으로 처리했습니다. 자금 여력이 크고 대형 평형에 관심 있는 경우에만 개별적으로 더 확인해볼 가치가 있습니다.
.claude/cheongyak-daily-prompt.md에 (1) 무순위 검색을 향후 7일 구간까지 확장, (2) 부동산 인스타 계정을 보조 소스로 추가하는 규칙을 반영했습니다.
리스크: 위법행위 재공급 물량 특성상 이전 소유자 관련 하자·권리관계는 공고문도 "건설이 완료된 주택으로 계약 체결 전 동호를 방문하여 확인이 필요함"이라고 명시 — 계약 전 등기부등본·현장 방문 필수. 시세 수치는 매체별로 21억~23억대 편차. 문정역 소요시간은 노선 구조 기반 자체 추정치(실측 아님).
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 아래 Exhibit 2(정규 청약)와 성격이 다르다. 오늘(8/11) 3개 건에서 잔여세대 일반매각 접수가 마감되며, 전부 청약통장이 필요 없다.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 더샵 분당센트로(5차) | 3 | 78평 약 20.8억 | 정보부족 | 신중 |
| 신대방역 더하이브퍼스트 | 2.99억~7.94억 | 미확인 | 정보부족 | |
| 김포고촌2지구 A1 | 2 | 59B 4.5억/74B 5.7억 | 없음 | 보류 |
3건 모두 청약통장 불필요, 오늘(8/11) 접수 마감. 더샵 분당센트로(5차)(경기 성남 분당구·총 647세대 중 잔여 5세대·미금역 인근)는 만 19세 이상 국내 거주자 대상, 청약요건은 비규제 기준 적용. 홈두부는 주변 국평(34평) 단지가 14~15억대라 "5억 이상 차이"난다고 언급했으나 본 단지는 78평 초대형 평형이라 평형이 달라 직접 비교가 부적절 — 시세차익을 "정보부족"으로 처리. 신대방역 더하이브퍼스트(서울 관악구 신림동·총 145세대 중 잔여 8세대·도시형생활주택·2호선 신대방역 초역세권)는 청약통장·거주지역 무관 만 19세 이상 누구나 신청 가능, 재당첨제한 없음, 다만 도시형생활주택 특성상 인근 아파트 시세와 직접 비교할 데이터를 찾지 못함. 김포고촌2지구 A1(경기 김포·잔여 41세대·2028년 7월 준공예정)은 수도권 거주 무주택자 대상 공공분양 잔여세대, 분상제 적용이나 인근 실거래 대비 안전마진 없음(어제와 동일 평가, 오늘이 접수 마지막 날). 신청 마감 오늘 17:00~17:30(단지별 상이), 당첨발표는 신대방역더하이브퍼스트 8/14, 나머지 단지별 상이(미확인). 출처: 홈두부·mhb-blog.com(하단 출처 목록).
3곳 전부 청약통장이 필요한 정규 1순위 청약이다(통장은 쓰면 재당첨제한이 걸리는 소모품). 어제(8/10) 특별공급이 시작됐으나 경쟁률이 아직 공개 검색으로 확인되지 않아(청약홈은 마감일 저녁 공개) 오늘도 "미발표"로 표기했다. 분양가·시세차익만 한눈에 비교하고, 문정역 접근성·거주의무·브랜드 등 세부는 아래 딥다이브를 참고할 것.
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한강 푸르지오 리버프론트 | 3 | 6.4~7.7억 | 없음 | 미발표 | 신중 |
| 세종 우미린 센터파크 | 3 | 5.6~6.5억 | 없음 | 미발표 | 신중 |
| 두산위브더제니스 대연 | 10.2~10.9억 | 제한적 | 미발표 | 보류 |
분양가는 전용 84㎡ 기준 대표 구간. 출처: 이투데이·뉴스핌 분양캘린더, 홈두부 단지별 분석(딥다이브 카드 링크 참조) — 하단 출처 목록 참조. "경쟁률"은 특공(8/10) 결과가 아직 공개 검색으로 확인되지 않아 3곳 모두 "미발표"(2순위는 내일 8/12). 시세차익 추정은 2차 출처(호갱노노·mhb-blog.com·홈두부) 기반 참고치로 국토부 실거래가(rt.molit.go.kr) 원본 대조가 필요하다. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점) — 두산위브더제니스 대연은 홈두부 개별 분석글 미확인.
리스크: 78평형 실거래 비교 데이터를 찾지 못해 시세차익 추정 자체가 불가능. 자금 여력이 크고 대형 평형 수요가 있는 경우가 아니면 판단 보류 권장.
리스크: 시세차익 판단 근거 자체가 부족한 상태 — 청약 전 반드시 인근 오피스텔·도시형생활주택 실거래가를 직접 조회할 것
리스크: 어제(8/10)와 동일 물량으로 오늘이 접수 마지막 날. 중도금 대출 미확정 상태라 자금 계획 필요
리스크: 특공 경쟁률 아직 미확인(청약홈 마감일 저녁 공개 예정). 시세 비교단지 거래시점 미확인.
리스크: 세종 부동산 시장 수급 전망 미확인, 특공 경쟁률 아직 미확인
| 날짜 | 단지명 | ⭐ | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|---|
| 8/12 | 한강·세종·부산 3곳 | 일반공급 2순위 | 상동(각 단지 참고) | |
| 8/12~13 | 청계 노르웨이숲(11차) | 무순위 13세대 접수 | 약 46분 | |
| 8/12~13 | 풍무역세권 수자인 그라센트(2차) | 2 | 무순위 15세대 접수 | 약 78분 |
| 8/14 | 신대방역 더하이브퍼스트 | 무순위 당첨발표 | 55분 | |
| 8/18 | 송파 시그니처 롯데캐슬(무순위 1세대) | 5 | 무순위 접수(시세차익 11억+) | 약 23분 |
| 8/18 | 더샵 신길센트럴시티(조합원취소분) | 줍줍 67세대 접수 | 미조사 | |
| 8/18~21 | 써밋 클라비온·충정로역자이르네 | 신규 접수 | 미조사 | |
| 8/19 | 세종·부산 2곳 | 당첨자 발표 | 해당없음 | |
| 8/20 | 한강 푸르지오·김포고촌2 A1 | 당첨자 발표 | 76~80분 |
8/12 2순위(3곳)는 청약통장 필요(정규 청약), 청계 노르웨이숲·풍무역세권 수자인 그라센트·송파 시그니처 롯데캐슬은 무순위(청약통장 불필요). 청계 노르웨이숲(서울 중구 황학동, 39㎡, 7.3~7.6억)은 전매제한이 투기과열지구 기준으로 적용되는 점에 유의. 송파 시그니처 롯데캐슬(8/18)은 위 "향후 7일 특별 주목" 섹션에 별도 딥다이브가 있습니다. 그 외 8/18 이후 일정은 세부 정보가 아직 부족해 딥다이브에 넣지 않았습니다. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점).
투기과열지구+조정대상지역: 서울 25개 자치구 전역, 경기 과천·광명·성남(분당/수정/중원)·수원(영통/장안/팔달)·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남(두 규제 지정범위 동일). 인천은 2022.11 규제지역 전면 해제로 현재 비규제지역이며, 경기 김포·세종·부산은 규제지역 지정 확인 안 됨(비규제로 판단).
오늘 조사 대상 중 서울 소재 무순위 1건(신대방역 더하이브퍼스트)만 서울 규제지역 내이며(단, 도시형생활주택으로 아파트 규제와 적용 방식이 다를 수 있음 — 미확인), 더샵 분당센트로도 분당구(성남)가 규제지역이나 무순위 특례로 비규제 요건이 적용된다고 홈두부가 밝혔습니다(원문 재확인 권장). 정규 청약 3곳(김포·세종·부산)과 김포고촌2 A1은 비규제지역입니다. 국토부 최신 고시 원문 직접 대조는 하지 못했습니다(미확인).
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