오늘은 정규 청약(특별·1·2순위) 신규 접수가 없는 날입니다. 대신 무순위·임의공급 5건이 오늘 접수 중인데, 이 중 서울 중구 청계 노르웨이숲(11차)은 인근 시세 대비 매각가가 약 5.8억원 낮아 1차 스크리닝에서는 눈에 띄었지만, 사업주체가 지역주택조합(황학동 청계 지역주택조합, 시공 유림이엔씨)이고 이 39㎡ 단일타입 물량이 2025년 4월 최초 공급 이후 9·10·11차까지 1년 넘게 반복 무순위로 도는 점을 재확인한 뒤 "지원"에서 "신중"으로 하향했습니다 — 명목 시세차익이 지역주택조합 특유의 사업 지속·완공 리스크와 대출 제약을 상쇄할 만큼 크다고 보기 어렵고, 11차까지 반복된 것 자체가 시장이 이미 그 리스크를 가격에 반영해 회피하고 있다는 신호로 해석하는 게 맞습니다(딥다이브 참고). 나머지 4건(김포 2건·부천·화성)도 안전마진이 뚜렷하지 않아, 오늘은 무순위 중 뚜렷한 "지원" 등급 매물이 없습니다. 대신 8월 18일(화) 서울에서 대거 개시되는 정규 청약 3개 단지와 송파 무순위 1건을 "이번 주 콕 찝을 단지"로 함께 조사했습니다. 기준점은 ① 분양가 대비 인근 시세차익(국토부 실거래가 API 1차 소스), ② 문정역(8호선)까지 대중교통 소요시간, ③ 청약통장 필요 여부·규제·전매/거주의무, ④ 사업주체 성격(지역주택조합 여부 등 구조적 리스크)입니다.
오늘은 정규 청약 신규 접수가 없고, 무순위·임의공급 5건만 접수 중입니다. 서울 중구 황학동 청계 노르웨이숲(11차) 13세대는 매각가 7억2,826만~7억6,112만원(전용 39㎡)으로, 인근(성동구 하왕십리동) 2016년식 유사 면적 단지 실거래 중위 13억4천만원 대비 명목상 차익이 약 5.8억원이고 청약통장도 필요 없습니다(Exhibit 1). 그러나 사업주체가 지역주택조합(황학동 청계 지역주택조합, 시공 유림이엔씨)이고, 이 39㎡ 단일타입 물량이 2025년 4월 최초 청약 이후 9·10·11차까지 1년 넘게 반복 무순위로 도는 점을 감안하면 이 명목 마진을 그대로 "저렴하다"는 신호로 보기 어렵습니다 — 지역주택조합은 일반 시행사 분양보다 사업 지연·무산 리스크가 크고 금융권 대출도 까다로워 실수요가 구조적으로 제한되며, 11차까지 반복된 무순위 자체가 시장이 이미 그 리스크를 가격에 반영해 회피하고 있다는 신호로 해석하는 게 맞습니다. 이를 반영해 "지원"에서 "신중"으로 하향합니다(딥다이브 참고). 나머지 경기권 4건(김포 2건·부천·화성)도 분양가가 주변 시세와 비슷하거나 비교단지가 없어 안전마진이 뚜렷하지 않아, 오늘 무순위 5건 중 뚜렷한 "지원" 등급은 없습니다.
오늘 정규 청약이 없어, 8월 18일(화) 서울에서 한꺼번에 접수를 시작하는 3개 단지(충정로역자이르네·써밋 클라비온·더샵 신길센트럴시티 조합원 취소분)를 대신 조사했습니다. 셋 다 홈두부 두부별 5점 만점이며, 안전마진은 더샵 신길센트럴시티(조합원 취소분)가 약 3억원으로 가장 큽니다(Exhibit 2). 같은 날(8/18) 송파구 거여동에서는 송파 시그니처 롯데캐슬 1세대 무순위 재공급도 열리는데, 분양가 10억1,255만원 대비 인근 실거래 중위 20억4,750만원으로 차익이 약 10.3억원에 달해 이번 주 전체를 통틀어 가장 눈에 띕니다 — 다만 1세대뿐이라 당첨 확률은 낮습니다.
서울은 2025년 10월 15일 대책 이후 전역이 투기과열지구+조정대상지역으로 지정돼 있고(경기 12곳 추가, 서울 전역·해당 경기 12곳은 2026.12.31까지 토지거래허가구역 병행 지정), 오늘·이번 주 조사 대상 중 서울 소재 건(청계 노르웨이숲·충정로역자이르네·써밋 클라비온·더샵 신길센트럴시티·송파 시그니처 롯데캐슬)이 전부 이 규제 하에 있습니다. 다만 청계 노르웨이숲은 최초 입주자모집공고 승인 신청이 규제 지정 이전이라 예외로 비규제 기준이 적용된다는 점을 2차 출처(mhb-blog.com)에서 확인했습니다 — 청약홈 공고문 원본 재확인을 권합니다.
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 오늘(8/13)은 정규 청약 신규 접수가 없어, 이 표가 오늘의 유일한 "지금 넣을 수 있는" 후보군이다. 청약홈 공식 API(무순위/잔여세대·임의공급 카테고리)에서 오늘 접수 마감인 건을 전부 추출했다.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 청계 노르웨이숲(11차) | 39㎡ 7.28~7.61억 | 명목+5.8억(지주택 리스크 미반영) | 신중 | |
| 풍무역 롯데캐슬 시그니처(3차) | 84㎡ 7.57~7.59억 | 거의 없음 | 스킵 | |
| 풍무역세권 수자인 그라센트 2차(2차) | 84㎡ 약 7.1억(전회차 기준) | 거의 없음 | 스킵 | |
| 부천역 에피트 어바닉(3차) | 4.37~5.48억 | 미확인 | 신중 | |
| 화성 조암 스위트엠 | 2.76~3.67억 | 미확인 | 신중 |
5건 전부 청약통장 불필요(주택공급규칙 제56조, 무주택 요건 등은 별도 확인). 청계 노르웨이숲은 13세대·전용 39㎡ 단일타입·2028년 7월 입주 예정 신축, 신당역(2·6호선) 더블역세권, 전매제한 최초 당첨자 발표일로부터 3년, 거주의무 없음 — 다만 사업주체가 지역주택조합(황학동 청계 지역주택조합, 시공 유림이엔씨)이며 2025년 4월 최초 청약 이후 9·10·11차까지 반복 무순위로 도는 점을 반영해 "신중"으로 하향했다(딥다이브 참고). 나머지 4건은 전부 경기(김포 2건·부천·화성)로 각 6~8세대 소규모이며, 부천·화성 2건은 최근 분양한 신축이라 국토부 실거래가 API로 확인 가능한 인근 비교단지가 없어 시세차익을 "미확인"으로 남겼다(억지로 비교단지를 끼워맞추지 않음). 김포 2건은 풍무동 일대 전용 84㎡ 실거래 중위 6억8,500만원(최근 6개월, 103건) 대비 매각가가 비슷하거나 오히려 높아 안전마진이 거의 없다.
오늘 정규 청약이 없어, 향후 7일 중 가장 눈에 띄는 서울 3개 단지를 같은 수준으로 조사했다. 3건 모두 청약통장이 필요한 정규 1·2순위 청약이며, 8/18 특별공급을 시작으로 순차 접수된다(아직 접수 전이라 경쟁률은 전부 미발표).
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 더샵 신길센트럴시티(취소분) | 5 | 84㎡ 17.9~18.4억 | +약3억 | 미발표 | 지원 |
| 써밋 클라비온 | 5 | 59㎡ 16.9~18.66억 | +약1.5억 | 미발표 | 지원 |
| 충정로역자이르네 | 5 | 84A 22.87~24.55억 | +약1억(2차출처) | 미발표 | 지원 |
분양가는 대표 타입 기준(타 타입은 딥다이브 참고). 3건 전부 홈두부 두부별 5점 만점 — 두부별 자체가 "적극 추천" 등급이라는 뜻이다. 시세차익은 더샵 신길센트럴시티·써밋 클라비온은 홈두부 분석(래미안프레비뉴·신길센트럴자이 호가 비교) 기준, 충정로역자이르네는 국토부 실거래가 API로 확인한 인근 서울역센트럴자이(만리동2가) 84㎡ 실거래 22억9천만원(2026-08-01)과 비교한 2차 출처 인용치다. 3건 모두 전용 51~59㎡대 중소형이 특별공급 위주로 배정돼 가점이 낮아도 노려볼 여지가 있다.
리스크: 명목 시세차익(약 5.8억)은 실거래가 대비 정확한 수치이나, 지역주택조합 특유의 사업 지속·완공 리스크와 대출 제약이 반영되지 않은 값이므로 액면가로 판단하지 말 것 — 이를 근거로 "지원"에서 "신중"으로 하향했다. 무순위 특성상 자격요건(무주택세대구성원 등) 세부는 청약홈 공고문 원본 확인 필요. 같은 단지의 과거 회차 기사(2025-09-22, 2026-06-11)는 세대수·가격이 달라 이번 11차 판단 근거로 쓰지 않았다(§3-0 검증 — 아래 리스크 섹션 참고).
리스크: 경쟁률 미발표(접수 전), 문정역 경로는 환승 대안이 여러 개라 오차범위가 넓음
리스크: 경쟁률 미발표, 문정역 소요시간 오차범위 넓음(7호선 경유 최적 환승경로 미확인)
리스크: 경쟁률 미발표, 84A/84B 세부 타입별 재당첨제한 연수는 공고문 원본 미확인
리스크: 불법행위 재공급의 정확한 사유·특별 자격요건 미확인. 1세대 경쟁은 예측 불가
| 날짜 | 단지명 | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|
| 8/14 | 대전 하늘채 루시에르(2회차)(2차) | 무순위 접수 | 해당없음(지방) |
| 8/18 | 충정로역자이르네 | 특별·일반공급 접수 | 약 52분 |
| 8/18 | 써밋 클라비온 | 특별·일반공급 접수 | 약 75분 |
| 8/18 | 더샵 신길센트럴시티(취소분) | 특별·일반공급 접수 | 약 75분 |
| 8/18 | 송파 시그니처 롯데캐슬 | 무순위 접수(1세대) | 약 10~20분 |
| 8/18 | 달서자이 제니크 | 특별·일반공급 접수 | 해당없음(지방·대구) |
| 8/18 | 시흥거모 A-5블록 신혼희망타운(본청약) | 일반공급 접수 | 미확인(90분+ 추정) |
| 8/18 | 용인반도체클러스터 동일하이빌 파크밸리(D1-1) | 특별·일반공급 접수 | 미확인(120분+ 추정) |
| 8/18 | 힐스테이트 초월역 2BL | 무순위·특별공급 접수 | 미확인(60~80분 추정) |
| 8/18 | 광명 소하 파크타워(4차) | 무순위 접수 | 미확인(70~90분 추정) |
| 8/19 | 두산위브더제니스 부천 | 특별·일반공급 접수 | 미확인(80~100분 추정) |
청약홈 공식 API에서 오늘~향후 7일 창의 전체 이벤트를 수집한 결과다(오피스텔·도시형·민간임대·공공지원민간임대 카테고리는 별도 "오늘의 공공임대·민간임대" 리포트에서 다뤄 제외). 8/18 하루에 서울 정규청약 3건 + 송파 무순위 1건이 몰려 있는 점이 이번 주 특징이다. 경기·지방 소재 건의 문정역 소요시간은 환승경로가 불확실해 "미확인(추정)"으로 넓게 표기했다.
2025년 10월 15일 대책 이후 서울 전역이 투기과열지구+조정대상지역으로 확대 지정됐다(기존 강남·서초·송파·용산 4개구 한정에서 확대). 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)도 함께 지정됐고, 서울 전역과 이 경기 12곳은 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로도 병행 지정돼 있다(취득 후 2년 실거주 의무, 비주택담보대출 LTV 40%, 무주택자 주담대 LTV 40%/유주택자 0%).
오늘·이번 주 조사 대상 중 서울 소재 5건(청계 노르웨이숲·충정로역자이르네·써밋 클라비온·더샵 신길센트럴시티·송파 시그니처 롯데캐슬)이 전부 이 규제 아래 있다. 다만 청계 노르웨이숲은 최초 입주자모집공고 승인 신청이 이 대책 지정 이전이라 비규제 기준이 예외 적용된다(2차 출처 확인, 공고문 원본 재확인 권장). 김포·부천·화성 3건은 경기 12곳에 포함되지 않아 비규제지역이다.
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