청약홈 공식 API(한국부동산원)로 오늘~향후 7일 청약 캘린더 전체를 조회한 뒤, 오늘(8/25) 실제로 접수 가능한 무순위·임의공급 6건을 최우선으로, 오늘 일반공급 접수중인 정규 청약 8개 단지를 이어서 조사했습니다. 기준점은 ① 분양가 대비 인근 실거래가 시세차익(국토부 실거래가 API 1차 소스), ② 문정역(8호선)까지 대중교통 소요시간, ③ 청약통장 필요 여부·규제·전매/거주의무입니다.
오늘은 청약통장 없이 볼 수 있는 무순위·임의공급이 6건 접수중이지만, 시세차익이 뚜렷한 건은 하나도 없습니다. 서울 강동구 강동 리버스시티(오피스텔 잔여 18실)는 3억대라는 낮은 진입가가 매력이지만 오피스텔이라 아파트와 직접 비교가 어렵고, 인천 임의공급 3건(검암역자이르네·리아츠 더 인천·디에트르 라 메르)은 전부 "안전마진 없음" 또는 "반복 재공급"(같은 단지가 21차→22차, 4차→5차→6차로 계속 잔여가 나오는 것은 수요 저조 신호)으로 확인됐습니다. Exhibit 1 참고.
오늘 접수중인 정규 청약 8개 단지 중 서울 쌍용 더 플래티넘 서대문은 홈두부 두부별 4개(양호)이지만, 국토부 실거래가로 직접 대조한 결과 분양가(84A 12억7,950만~13억7,330만원)가 인근 힐스테이트홍은포레스트 84.53㎡ 실거래 중위가(11억8,500만원)보다 오히려 높습니다 — 홈두부가 참고한 "13.5억 호가"는 매물 호가였고 실제 체결가는 그보다 낮았습니다. 이 발견으로 판단을 "신중"으로 하향했습니다(Exhibit 2, 딥다이브 참고). 경기 상동역 롯데캐슬 시그니처는 1,859세대 대단지·7호선 초역세권·비규제(재당첨제한·실거주의무 없음)라는 강점이 있으나 84형 15~16억대 분양가에 대응할 인근 신축 비교단지를 찾지 못해 시세차익은 미확인입니다.
문정역 접근성은 강동 리버스시티(약 30분)가 조사 대상 중 가장 가까웠고, 나머지는 55분~120분대(추정)로 문정역 기준으로는 대부분 원거리입니다 — 딥다이브 참고.
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 청약홈 API의 "무순위/잔여세대"·"임의공급" 카테고리 전체를 훑어 오늘(8/25) 접수창이 열려 있는 건만 골랐다. 참고로 API에 있던 송파 시그니처 롯데캐슬·청계 노르웨이숲(11차)·드파인 아르티아는 오늘 이벤트가 "계약 체결"(이미 당첨자가 정해진 뒤 잔금 납부 단계)이라 신규 접수 대상이 아니어서 제외했다 — 리스크 섹션 참고.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 강동 리버스시티 | 3억원대~ | 미확인 | 고려가능 | |
| 선유 노블레르 | 5억후반~6억대 | 거의없음 | 신중 | |
| 검암역자이르네 | 3 | 5.82~5.94억 | 없음 | 신중 |
| 리아츠 더 인천(22차) | 3.68~5.45억 | 미미 | 신중 | |
| 디에트르 라 메르(6차) | 5.8~8.8억 | 미미 | 신중 | |
| 트리븐 김해 | 미확인 | 미확인 | 스킵 |
전부 청약통장 불필요(무순위·임의공급 원칙). 강동 리버스시티(서울 강동구 천호동, 오피스텔 총162실 중 잔여 18실)는 강동구 최저가 소형아파트 수준 3억대로 광고되나 정확한 호실별 분양가는 방문상담 전용이라 미확인. 선유 노블레르(서울 영등포 양평동, 총46실 중 잔여 6실, 전용 49.01㎡)는 기존 전세가(5~5.9억)와 할인 분양가(5억후반~6억대)가 거의 같아 시세차익이 사실상 없다. 검암역자이르네(인천 서구, 임의공급 20세대)는 홈두부가 "안전마진 없어 보인다"고 직접 평가했고 특별공급 미달 이력도 있다. 리아츠 더 인천(22차)·디에트르 라 메르(6차)는 각각 21차, 4→5차에서도 잔여가 반복 발생한 단지로 수요 저조 신호다. 트리븐 김해는 경남 소재 1세대(155㎡ 펜트하우스급)로 조사 범위(수도권·문정역 기준) 밖이라 상세조사 생략. 신청 8/25(리아츠 더 인천은 8/25~31, 디에트르 라 메르는 8/25~26까지). 출처: 홈두부 – 검암역자이르네 청약.
전부 청약통장이 필요한 정규 1·2순위 청약이다(통장은 쓰면 재당첨제한이 걸리는 소모품). 분양가·시세차익·당첨가능성만 한눈에 비교하고, 문정역 접근성·거주의무·브랜드 등 세부는 아래 딥다이브를 참고할 것.
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 쌍용 더 플래티넘 서대문 | 4 | 84형 12.8~13.7억 | 마이너스~보합 | 미발표 | 신중 |
| 상동역 롯데캐슬 시그니처 | 84형 15~16억(추정) | 미확인 | 미발표 | 고려가능 | |
| 의왕역 한신더휴 | 84형 9억중반 | 미미 | 미발표 | 신중 | |
| 오남역 서희스타힐스 여의재1단지 | 84형 최고 7.19억 | 미확인 | 미발표 | 정보부족 | |
| 시흥거모 A-5 신혼희망타운 | 55형 4.4억대 | 해당없음 | 해당없음 | 정보부족 | |
| 포레나힐스테이트 진주 | 미확인 | 미확인 | 미발표 | 정보부족 | |
| 아르티엠 라 테라스(전주) | 미확인 | 미확인 | 미발표 | 정보부족 | |
| 제일풍경채 첨단3지구(광주) | 미확인 | 미확인 | 미발표 | 정보부족 |
분양가는 전용 84㎡ 기준 대표 구간(시흥거모는 55형 단일평형). 시세차익은 국토부 실거래가 API(rt.molit.go.kr) 1차 조회 + 홈두부 2차 대조. "경쟁률"은 전부 접수 진행중이라 미발표. 지방 3개 단지(진주·전주·광주)는 문정역 통근권 밖이라 시간상 상세조사에서 낮은 우선순위로 두었다. 시흥거모 A-5는 신혼부부 특별공급 전용 신혼희망타운이라 일반 청약과 성격이 달라 "해당없음"으로 표기. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점) — 쌍용 더 플래티넘 서대문 외 7개는 홈두부 개별 분석글 미확인.
리스크: 전매제한·재당첨제한·거주의무 여부 미확인 — 청약홈 공고문 원본 필수 확인. 84.53㎡ 실거래 3건은 표본이 적어 대표성에 한계.
리스크: 시세차익 미확인(비교단지 없음), 문정역 소요시간 추정 오차 큼, 경쟁률 미발표
리스크: 정확한 분양가·평형 미확인, 오피스텔 특성상 "시세차익" 개념 자체가 아파트와 다름 — 투자 목적이면 임대수익률 기준으로 별도 검토 필요
리스크: 문정역 소요시간은 노선 구조 기반 추정치, 실측 아님
| 날짜 | 단지명 | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|
| 8/26 | 구리역 롯데캐슬 시그니처 | 무순위+일반공급 접수(신규) | 미조사 |
| 8/26~9/1 | 왕십리역 어반홈스 B동 | 무순위 접수(신규, 서울) | 미조사 |
| 8/27 | 더샵 신길센트럴시티 | 당첨자 발표(서울 영등포) | 미조사 |
| 8/28 | 써밋 클라비온 | 당첨자 발표(서울 영등포 신길) | 미조사 |
| 8/28 | 둔촌 월드메르디앙 올림픽파크 | 당첨자 발표(서울 강동) | 가까움(추정) |
| 8/31 | 충정로역자이르네 | 당첨자 발표(서울 서대문) | 미조사 |
| 8/31~9/2 | 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰 | 일반공급 접수(인천 송도) | 미조사 |
| 9/1 | 상동역 롯데캐슬·오남역 서희스타힐스 | 당첨자 발표(오늘 접수건) | - |
구리역 롯데캐슬 시그니처(경기 구리)는 8/26에 무순위와 일반공급 접수가 동시에 열리는 특이 케이스로, 다음 실행분에서 상세 조사 대상이다. 왕십리역 어반홈스 B동(서울 성동구)은 8/26부터 9/1까지 일주일간 무순위 접수가 열려 있어 서울 도심 접근성이 좋다면 주목할 만하다. 문정역 소요시간은 시간 제약으로 이번 회차에서 상세 계산하지 못해 "미조사"로 남겼다(다음 실행분 과제).
투기과열지구+조정대상지역: 서울 강남·서초·송파·용산 4개구. 조정대상지역만: 서울 나머지 21개 자치구, 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안구·용인 수지구·의왕시·하남), 2025.10 대책 이후 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가(투기과열+조정대상+토지거래허가구역).
오늘 조사 대상 중 서울 2건(쌍용 더 플래티넘 서대문·선유 노블레르)과 의왕역 한신더휴가 규제지역이며, 부천(상동역 롯데캐슬)·남양주(오남역 서희스타힐스)·인천 3건은 비규제지역입니다.