청약홈 공식 API(한국부동산원)로 오늘~향후 7일 청약 캘린더 전체를 조회한 뒤, 오늘(8/26) 신규로 접수창이 열린 무순위 1건을 최우선으로, 오늘 일반공급 접수중인 정규 청약 8개 단지를 이어서 조사했습니다. 기준점은 ① 분양가 대비 인근 실거래가 시세차익(국토부 실거래가 API 1차 소스), ② 문정역(8호선)까지 대중교통 소요시간, ③ 청약통장 필요 여부·규제·전매/거주의무입니다.
오늘은 구리역 롯데캐슬 시그니처(경기 구리시 인창동) 82B 타입 1가구가 무순위·일반공급 동시 접수로 새로 나왔습니다. 분양가(공급가) 8억7,710만원인데, 같은 주택형 분양권이 작년 12월 11억8,681만원에 거래됐고 현재 호가는 14억원대까지 형성돼 있어 예상 차익이 3~5억원대로 확인됩니다. 다만 구리시 거주 무주택 세대주만 신청 가능하고, 중도금대출 없이 계약 후 30일 이내 잔금 90%(약 7억8,939만원)를 현금으로 납부해야 하는 자금 부담이 있습니다 — Exhibit 1 참고.
오늘 접수중인 정규 청약 8개 단지는 전부 시세차익이 뚜렷하지 않습니다. 서울 쌍용 더 플래티넘 서대문은 홈두부 두부별 4개(양호)지만, 국토부 실거래가로 인근 힐스테이트홍은포레스트 84.53㎡를 직접 조회한 결과 최근 6개월 중위 실거래가는 11억8,500만원으로 이 단지 최저 분양가(84A 12억7,950만원)보다도 낮습니다 — 판단은 "신중"입니다. 경기 상동역 롯데캐슬 시그니처는 84형 분양가가 14~16억대인데, 인근 상동스카이뷰자이 84㎡ 실거래 중위가는 7억8,750만원에 불과해 분양가가 시세의 약 2배 수준입니다(경쟁률도 대부분 1~3배로 저조, 일부 미달) — 판단은 "보류"입니다.
문정역 접근성은 왕십리역 어반홈스 B동(오피스텔, 약 35분·향후7일 참고)이 조사 대상 중 가장 가까웠고, 구리역 롯데캐슬 시그니처는 약 56분(±15%)으로 준수한 편입니다 — 딥다이브 참고.
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 청약홈 API의 "무순위/잔여세대" 카테고리 전체(8건)를 훑은 결과, 오늘(8/26) 신규로 접수창이 열린 건은 구리역 롯데캐슬 시그니처 1건뿐이었다. 나머지 7건(송파 시그니처 롯데캐슬·청계 노르웨이숲·춘천 리버뷰 아이파크·천왕역 모아엘가 트레뷰·트리븐 김해·힐스테이트 초월역 2BL·오산헤리티지자이 1단지)은 오늘 이벤트가 "계약 체결"·"당첨자 발표"이거나 접수일이 아직 오지 않아(오산헤리티지자이는 8/31) 제외했다 — 리스크 섹션 참고.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 구리역 롯데캐슬 시그니처(82B) | 8억7,710만원 | 3~5억 | 지원 |
청약통장 불필요(불법행위 재공급 원칙). 구리역 롯데캐슬 시그니처(경기 구리시 인창동 289-29, 롯데건설, 지하6~지상42층 11개동 1,180세대, 2026년 3월 입주)는 기존 계약이 취소된 82B 타입(전용 82.40㎡) 1세대를 최초 분양가 수준으로 재공급하는 건이다. 같은 타입 분양권이 작년 12월 11억8,681만원에 거래됐고 현재 호가는 14억원대까지 형성돼 있다. 구리시 거주 무주택 세대주만 신청 가능하며, 다수 신청 시 추첨으로 결정된다. 접수 오늘(8/26) 09:00~17:30(인터넷), 당첨자 발표 8/31, 계약 9/7. 계약금 10%(8,771만원) 납부 후 중도금대출 없이 30일 이내 잔금 90%(약 7억8,939만원)를 현금으로 완납해야 해 자금 여력이 있어야 실익이 있다. 구리시는 2025.10 대책 이후 투기과열지구+조정대상지역+토지거래허가구역으로 지정돼 LTV 50% 제한이 적용된다. 출처: 뉴스핌 – "당첨되면 5억 차익"…구리역 신축 무순위 청약 1가구.
전부 청약통장이 필요한 정규 1·2순위 청약이다(통장은 쓰면 재당첨제한이 걸리는 소모품). 분양가·시세차익·당첨가능성만 한눈에 비교하고, 문정역 접근성·거주의무·브랜드 등 세부는 아래 딥다이브를 참고할 것.
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 쌍용 더 플래티넘 서대문 | 4 | 84형 12.8~13.7억 | 마이너스~보합 | 미발표 | 신중 |
| 상동역 롯데캐슬 시그니처 | 84형 14.0~16.3억 | 마이너스(추정) | 1.29~2.86 | 보류 | |
| 의왕역 한신더휴 | 84형 9억중반 | 미확인 | 미발표 | 확인필요 | |
| 포레나힐스테이트 진주 | 84형 약5.7억 | 미확인(지역외) | 8~53 | 확인필요 | |
| 제일풍경채 첨단3지구(광주) | 84형 최고 5.18억 | 미확인(지역외) | 1.20~2.17 | 신중 | |
| 오남역 서희스타힐스 여의재1단지 | 84형 6.7~7.19억 | 미확인 | 대거미달 | 스킵 | |
| 아르티엠 라 테라스(전주) | 5.05~5.26억 | 미확인(지역외) | 대거미달 | 스킵 | |
| 시흥거모 A-5 신혼희망타운 | 55형 4.4억대 | 해당없음 | 해당없음 | 해당없음(신혼특공) |
분양가는 전용 84㎡ 기준 대표 구간(시흥거모는 55형 단일평형). 시세차익은 국토부 실거래가 API(rt.molit.go.kr) 1차 조회 + 홈두부·언론 2차 대조. 쌍용 더 플래티넘 서대문·상동역 롯데캐슬 시그니처만 인근 신축 비교단지의 실거래가를 직접 대조했고, 나머지는 시간 제약상 지역외(지방 3곳) 또는 비교단지 부재로 "미확인"으로 남겼다. 지방 3개 단지(진주·전주·광주)는 문정역 통근권 밖이라 상세조사에서 낮은 우선순위로 두었다. 시흥거모 A-5는 신혼부부 특별공급 전용 신혼희망타운이라 일반 청약과 성격이 달라 "해당없음"으로 표기. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점) — 쌍용 더 플래티넘 서대문 외 7개는 홈두부 개별 분석글 미확인.
리스크: 신청자격 상세(무주택 판정 기준일 등)는 공고문 원본 미확인, 82B 1세대 단독 경쟁이라 신청자 수에 따라 추첨 결과 예측 불가. 잔금 조달계획 없이 신청 시 계약 포기·계약금 손실 위험.
리스크: 전매제한·재당첨제한·거주의무 여부 미확인 — 청약홈 공고문 원본 필수 확인. 84.53㎡ 실거래 3건은 표본이 적어 대표성에 한계.
리스크: 인근 비교단지(상동스카이뷰자이)와 준공연차·브랜드 차이가 있어 시세차익 추정에 한계. 문정역 소요시간 추정 오차 큼.
| 날짜 | 단지명 | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|
| 8/26~9/1 | 왕십리역 어반홈스 B동 | 무순위 접수(신규, 서울 오피스텔 14세대) | 약 35분 |
| 8/25~31 | 리아츠 더 인천(22차) | 무순위 접수(계속, 인천) | 미조사(원거리 추정) |
| 8/31 | 오산헤리티지자이 1단지 | 무순위 접수(신규, 경기 오산 256세대) | 미조사(원거리 추정) |
| 8/27 | 쌍용더플래티넘서대문·의왕역한신더휴 | 2순위 접수 마감 | - |
| 9/1 | 상동역 롯데캐슬·오남역 서희스타힐스 등 | 당첨자 발표(오늘 접수건) | - |
| 9/2 | 쌍용더플래티넘서대문·시흥거모A-5 | 당첨자 발표 | - |
왕십리역 어반홈스 B동(서울 성동구 도선동)은 오피스텔 14세대로 8/26(오늘)부터 9/1까지 무순위 접수가 열려 청약통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 신청 가능하다(공급금액 5억1,702만~5억9,520만원, 전용 29~38㎡, 서울 성동구 거주자 우선). 오산헤리티지자이 1단지는 미계약 잔여 256세대라는 대규모 무순위로, 오산 지역 "자이" 연이은 미달 보도와 맞물려 수요 저조 신호로 해석된다 — 8/31 접수 시 별도 상세조사 필요. 인천·오산 2건은 시간 제약으로 문정역 접근성을 계산하지 못해 "미조사"로 남겼다.
투기과열지구+조정대상지역: 서울 강남·서초·송파·용산 4개구. 조정대상지역만: 서울 나머지 21개 자치구, 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안구·용인 수지구·의왕시·하남), 2025.10 대책 이후 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 추가(투기과열+조정대상+토지거래허가구역).
오늘 조사 대상 중 구리역 롯데캐슬 시그니처(구리시)·쌍용 더 플래티넘 서대문(서울)·의왕역 한신더휴(의왕시)가 규제지역이며, 부천(상동역 롯데캐슬)·남양주(오남역 서희스타힐스)·광주·전주·진주·시흥은 비규제지역입니다.