청약홈 공식 API(한국부동산원) 기준 오늘 접수기간에 포함된 건을 전수 확인했습니다. 무순위·임의공급 5건(서울 3건, 경남·경기 각 1건)을 최우선으로 먼저 보고, 어제(8/31)부터 접수를 시작해 오늘도 진행 중인 정규 청약 3개 단지(인천 2·경기 성남 1)를 이어서 조사했습니다. 무순위가 먼저인 이유는 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회이기 때문입니다. 기준점은 ① 분양가 대비 인근 시세차익, ② 문정역(8호선)까지 대중교통 소요시간, ③ 청약통장 필요 여부·규제·전매/거주의무입니다.
오늘의 진짜 콕 찝을 매물은 어제(8/31)부터 이어지는 서울 노원구 해링턴플레이스 노원 센트럴(2차) 임의공급이며, 오늘이 접수 마지막날입니다. 59㎡ 15세대(13+2)가 8.1억~8.65억에 나왔는데, 인근 신축 노원센트럴푸르지오 59㎡ 실거래(9.1억~9.8억)와 비교해 시세차익 약 5천만~1.2억이 확인되고 청약통장도 필요 없습니다(Exhibit 1 참고). 같은 서울 무순위인 장위 푸르지오 마크원(2차)·대방역 더로드캐슬(5차)은 브랜드·입지는 좋지만 물량이 39㎡·초소형 유닛뿐이라 직접 비교할 인근 시세 데이터가 없어 안전마진을 확정하지 못했습니다.
오늘도 접수 중인 정규 청약 3개 단지(검암역 푸르지오 프라베뉴·시티오씨엘 9단지 오션파크뷰·성남복정2 신혼희망타운)는 모두 어제부터 이어지는 건입니다. 이 중 성남복정2 A1블록 신혼희망타운이 인근 준신축(산성역포레스티아·산성역자이푸르지오) 대비 약 5.5억 낮은 분양가로 가장 뚜렷한 격차를 보이지만, 신혼부부·한부모가족 전용 상품이라 자격이 제한적이고 수익공유형 모기지 의무가입으로 향후 시세차익 일부를 기금과 공유해야 합니다 — "고려가능". 인천 2곳은 분양가 자체(시티오씨엘 9단지) 또는 안전마진(검암역)이 불확실해 "신중"입니다 — Exhibit 2 참고.
경남 창원 한신더휴 메가센텀은 분양가(84A 6.115억)가 인근 신축(롯데캐슬더퍼스트 4.65~4.8억)보다 오히려 높아 "스킵", 경기 동탄역 디에트르 퍼스티지(오피스텔)는 국토부 API가 오피스텔 실거래를 다루지 않아 시세차익을 확인하지 못해 "신중"입니다.
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 아래 Exhibit 2(정규 청약)와 성격이 다르다. 서울 3건(장위·대방·노원)은 신축 정규분양의 미계약·잔여 물량 재공급, 경남·경기 2건도 마찬가지 성격이다.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 해링턴플레이스 노원 센트럴(2차) | 3 | 59㎡ 8.1~8.65억 | +5천만~1.2억 | 고려가능 |
| 장위 푸르지오 마크원(2차) | 5 | 39A 6.96~7.32억 | 미확인 | 신중 |
| 대방역 여의도 더로드캐슬(5차) | 24E 최대 4.86억 | 미확인 | 신중 | |
| 동탄역 디에트르 퍼스티지(오피스텔) | 75~84형 7.4~9.07억 | 미확인 | 신중 | |
| 창원 한신더휴 메가센텀 | 84A 6.115억(대표) | 없음 | 스킵 |
전부 청약통장 불필요. 해링턴플레이스 노원 센트럴(2차)는 서울 노원구 상계동 299세대 청년안심주택 단지, 오늘(9/1)이 접수 마지막날(당첨발표 9/4). 장위 푸르지오 마크원(2차)는 서울 성북구 장위뉴타운 1,931세대 대단지의 소형(39A) 잔여 4세대뿐 — 84A 기준으로는 홈두부가 "인근 호가 대비 최대 2억 안전마진"이라 평가했지만 이번 2차 물량은 39A뿐이라 그대로 적용할 수 없고, 39㎡대 인근 비교거래가 없어 미확인 처리했습니다. 대방역 여의도 더로드캐슬(5차)는 서울 영등포구 신길동 초역세권(1호선 대방역) 후분양 단지의 초소형 유닛 3세대(9/1~9/7 접수), 전용면적·인근 비교거래 모두 미확인. 동탄역 디에트르 퍼스티지는 오피스텔이라 국토부 아파트 실거래가 API 대상이 아니라 시세차익 산정 불가. 창원 한신더휴 메가센텀은 2,016세대 대단지지만 인근 신축(롯데캐슬더퍼스트) 대비 분양가가 높아 안전마진이 없습니다.
3개 전부 청약통장이 필요한 정규 청약이다(통장은 쓰면 재당첨제한이 걸리는 소모품). 분양가·시세차익·당첨가능성만 한눈에 비교하고, 문정역 접근성·거주의무·브랜드 등 세부는 아래 딥다이브를 참고할 것.
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성남복정2 신혼희망타운 | 55~57㎡ 7.66~8.12억 | 약5.5억 | 미발표 | 고려가능 | |
| 검암역 푸르지오 프라베뉴 | 60~84㎡ 4.51~6.39억 | 불확실 | 미발표 | 신중 | |
| 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰 | 2 | 59~84㎡ 약4.86~7.13억(추정) | 미확인 | 미발표 | 신중 |
분양가는 대표 타입 기준(타 타입은 딥다이브 참고). 경쟁률은 3곳 전부 오늘도 접수기간이라 "미발표". 시티오씨엘 9단지는 청약홈 공고 페이지 자동추출 시 "억" 단위가 누락된 정황이 있어 분양가 자체를 확정하지 못했습니다(딥다이브 참고). ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점) — 성남복정2·검암역은 홈두부 개별 분석글 확인 안 됨.
리스크: "미계약 잔여 58세대"라는 과거(1차) 수치와 혼동 주의 — 청약홈 API·최신 블로그 이중 교차검증으로 15세대가 확정치입니다.
리스크: 재당첨제한 여부 미확인, 문정역 도보 접근시간(13분)은 사전청약 시기(2025-09) 기사 출처라 확정치 아님.
리스크: 홈두부 두부별 평점이 어느 타입 기준인지 불명확 — 39㎡ 안전마진은 원문 모집공고·감정평가 재확인 필요.
리스크: 전용면적·정확한 시세비교 모두 미확인 — 청약홈 공고문 원본 직접 확인 필수.
| 날짜 | 단지명 | ⭐ | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|---|
| 9/2 | 의왕역 SK VIEW | 3 | 무순위 접수(1순위 미달분) | 70~90분 |
| 9/2~9/8 | 더샵 분당센트로(5차) | 임의공급 무순위 접수 | 35분 내외(추정) | |
| 9/3~9/4 | 에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ(4차) | 무순위 접수 | 30~40분(추정) | |
| 9/7 | 브라운스톤 월곡 센트럴 | 특별공급·일반공급 접수 시작 | 70분 내외(추정) | |
| 9/7 | 포레나더샵 인천시청역(3차) | 무순위 접수 | 100분+(추정) | |
| 9/7~9/17 | 의정부우정 A2블록(본청약) | 일반공급 접수 | 90분+(추정) |
정규 청약(브라운스톤 월곡 센트럴·의정부우정 A2블록)은 청약통장 필요, 나머지 무순위/임의공급은 불필요. 문정역 소요시간은 전부 노선구조 기반 추정치(집→역 도보 + 정거장수×평균시간 + 환승가산, ±15%) — 정밀 비교는 하지 않았으니 참고용으로만 볼 것. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점), 나머지는 미확인.
2025-10-15 대책으로 서울 25개 자치구 전체가 투기과열지구+조정대상지역(2025-10-16 발효, 2026-12-31까지 한시), 서울 전역이 토지거래허가구역(2025-10-20 발효)으로 지정돼 있습니다. 단, 민간택지 분양가상한제는 강남·서초·송파·용산 4구에만 유지되고 이번에 확대 지정된 21개구(성북·노원·영등포 포함)는 제외됩니다.
오늘 조사 대상 기준: 서울 3건(성북·노원·영등포)과 성남 수정구는 규제지역(성남은 해제 요청 중이나 미확정). 인천 서구·미추홀구, 경남 창원은 비규제지역입니다. 경기 화성은 동탄 권역만 2026-07-01부 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 신규 지정됐고(동탄역 디에트르 퍼스티지 해당), 병점 등 화성시 나머지 지역은 비규제로 남아 있습니다.
국토부 몰트 최신 고시 원문(molit.go.kr) 대조를 권장합니다 — 특히 성남시의 해제 요청 처리 결과는 계속 지켜볼 필요가 있습니다.