청약홈 공식 API(한국부동산원) 기준 오늘 접수기간에 포함된 건을 전수 확인했습니다. 오늘은 서울·경기 3곳에서 무순위·임의공급 3건이 접수(그중 2건은 오늘 하루만), 정규 청약은 경기 성남복정2 신혼희망타운이 계속 접수 중입니다(1순위 마지막날). 무순위가 먼저인 이유는 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회이기 때문입니다. 기준점은 ① 분양가 대비 인근 시세차익, ② 문정역(8호선)까지 대중교통 소요시간, ③ 청약통장 필요 여부·규제·전매/거주의무입니다.
오늘은 무순위·임의공급 3건 전부 국토부 실거래가로 직접 대조한 결과 확실한 안전마진이 확인되지 않았습니다. 에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ(4차)는 42㎡대 2개 타입이 동일단지 최근 실거래가 대비 오히려 같거나 4,600만원 낮게(마이너스) 공급되고, 27㎡대만 추정치로 소폭(약 8%) 저렴합니다. 서수원 에피트 센트럴마크(2차)는 인근 호매실동·금곡동 기축 84㎡ 실거래 최고가 대비도 분양가가 19~23% 높아 마이너스 마진이 확인됐고, 최초 특별공급 단계에서 0.3~0.42:1로 대량 미달했던 이력이 있습니다(Exhibit 1 참고). 브라운스톤 목동은 타입별 신호가 엇갈리는데(소형은 인근보다 비싸고, 중형은 저렴해 보이나 비교 표본이 재건축 대상 노후아파트라 신뢰도가 낮음) 어느 쪽이든 확정적 결론을 내리기엔 근거가 부족합니다.
정규 청약인 성남복정2 A1블록 신혼희망타운은 1순위 접수 마지막 날(오늘)로, 인근 산성역포레스티아·산성역자이푸르지오 실거래(중위 12.8억) 대비 분양가(약 7.98억~8.12억)가 약 4억원 낮고, 8호선 산성역에서 환승 없이 문정역까지 20분대로 이번 조사 대상 중 접근성도 가장 좋습니다. 다만 신혼부부·예비신혼부부·한부모가족만 신청 가능하고, 사전청약 대비 분양가가 2.6억 급등했으며 준공이 4년 7개월 지연된 이력이 있어 "고려가능"으로 판단하되 자격 해당자에 한합니다(Exhibit 2 참고).
오늘 조사 대상 중 서울 강동구 에스아이팰리스가 문정역까지 약 26분으로 접근성은 가장 좋지만 시세차익이 없어 "스킵", 서수원 에피트는 시세차익도 마이너스고 문정역까지도 약 105분으로 가장 멀어 "스킵"입니다. 향후 7일은 서울 성북구 브라운스톤 월곡 센트럴(9/7 접수 시작)과, 어제 810세대 대량 미달이 확인된 인천 시티오씨엘 9단지의 당첨자 발표(9/8)를 주목할 만합니다 — Exhibit 3 참고.
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 아래 Exhibit 2(정규 청약)와 성격이 다르다. 셋 다 최초 분양·공급 단계의 미계약/미달 잔여세대를 파는 것이며, 서울 강동 에스아이팰리스는 오늘부터 내일까지, 서울 양천 브라운스톤 목동은 오늘 하루만, 경기 서수원 에피트는 오늘부터 내일까지 접수합니다.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ(4차) | 27~42㎡ 3.36~6.19억 | 없음/마이너스 | 스킵 | |
| 브라운스톤 목동 | 38~84㎡ 5.60~13.20억 | 타입별 상반(불확실) | 신중 | |
| 서수원 에피트 센트럴마크(2차) | 2 | 74~104㎡ 7.23~9.12억 | 마이너스(-19~23%) | 스킵 |
셋 다 청약통장 불필요. 에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ는 서울시 거주 무주택세대구성원, 1인 1건 한정, 후분양(2023년 12월 준공) 즉시입주 가능, 강동구 전역 투기과열지구+조정대상지역+토지거래허가구역. 브라운스톤 목동은 30세대 미만 소규모 임의공급이라 전매제한·거주의무·재당첨제한이 모두 미적용(2차 출처 근거)이지만 양천구 자체는 서울 전역과 함께 삼중규제 대상. 서수원 에피트 센트럴마크는 전국 무주택세대구성원 누구나 신청 가능, 수원 권선구는 비규제지역이나 분양가상한제는 적용, 전매제한 3년(2025-12-17 최초 발표일 기산).
청약통장이 필요한 정규 청약이다(통장은 쓰면 재당첨제한이 걸리는 소모품). 분양가·시세차익·당첨가능성만 한눈에 비교하고, 자격요건·문정역 접근성 등 세부는 아래 딥다이브를 참고할 것.
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성남복정2 A1블록 신혼희망타운 | 4 | 55~57㎡ 7.98~8.12억 | 약4억 | 미발표(1순위 오늘 마감) | 고려가능 |
1순위 접수는 8/31부터 오늘(9/3)까지, 2순위는 9/7~9/8, 당첨자발표 9/17. 신혼부부·예비신혼부부·한부모가족만 신청 가능(청약통장 가입 6개월·납입 6회 이상 필요). 시세차익은 인근 산성역포레스티아·산성역자이푸르지오 실거래(59.9㎡±5, 중위 12.8억) 기준 환산치이며, 전일(9/2) 리포트는 다른 면적 비교로 약 5.5억을 추정한 바 있습니다 — 표본 차이는 리스크 섹션 참고. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점).
리스크: 거주의무기간(2년/3년 상충)·수익공유형 모기지 의무 여부·정확한 소득자산 기준은 원문 PDF가 이미지형이라 직접 파싱하지 못해 2차 소스 기반입니다. 계약 전 청약홈 원문 모집공고 재확인 필수.
리스크: 정확한 사용승인일·시행사명·분상제 적용 여부 미확인. 규제지역 여부가 2차 출처 간 상충(비규제 vs 삼중규제) — 원문 공고문 재확인 필수.
리스크: 시세차익 비교 표본(재건축 대상 노후아파트)이 신축 소형단지와 자산 성격이 달라 방향성 참고용일 뿐 확정치 아님. 전매제한 등 원문 미확인.
리스크: 이번 2차 무순위 자체의 경쟁률은 접수 진행 중이라 미확인. 거주의무·재당첨제한 등은 원문 PDF 파싱 실패로 2차 소스 의존.
| 날짜 | 단지명 | ⭐ | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|---|
| 9/7 | 브라운스톤 월곡 센트럴 | 특별·일반공급 접수 시작 | 70~80분(추정) | |
| 9/7 | 의정부우정 A2블록(본청약) | 일반공급 접수 시작(~9/17) | 90분+(추정) | |
| 9/7~9/8 | 부경경마공원역 대방 디에트르 더리버 | 무순위 접수(부산) | 해당없음(부산) | |
| 9/8~9/9 | 남양주진접2지구 A-4블록 신혼희망타운 | 잔여세대 일반공급 접수 | 80~100분(추정) | |
| 9/8 | 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰 | 2 | 당첨자 발표(어제 810세대 미달 확인) | 110~130분(추정) |
| 9/8 | 검암역 푸르지오 프라베뉴 | 당첨자 발표(1순위 15~22:1 흥행) | 100분+(추정) |
브라운스톤 월곡 센트럴·의정부우정 A2블록·남양주진접2지구는 청약통장 필요(정규 청약), 부경경마공원역·시티오씨엘·검암역은 이미 접수 마감 또는 무순위로 청약통장 불필요/해당없음. 문정역 소요시간은 전부 노선구조 기반 추정치(±15%) — 참고용으로만 볼 것. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점), 나머지는 미확인. 이 외에도 문수데시앙2단지 공가세대(울산, 9/7~8 접수)·두산위브더제니스 부천·써밋 클라비온(9/8~10 계약)·성동스페이스(9/7~11 계약)도 청약홈 API에 확인되나 신규성·안전마진 두 기준에서 위 6건보다 우선순위가 낮아 표에서는 생략했습니다.
2025-10-15 대책으로 서울 25개 자치구 전체와 성남(분당·수정·중원)·과천·하남 등이 투기과열지구+조정대상지역(2026-12-31까지 한시), 서울 전역이 토지거래허가구역(2025-10-20 발효)으로 지정돼 있습니다.
오늘 조사 대상 기준: 서울(강동구·양천구), 성남 수정구는 규제지역(삼중규제). 수원 권선구는 비규제지역(영통·장안·팔달구만 규제 대상)입니다.
에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ 관련 일부 2차 출처(mhb-blog)는 "비규제지역"으로 서술했으나, 강동구 전역이 2025-10-15 대책으로 삼중규제 지정된 사실과 상충합니다 — 원문 공고문의 규제 관련 고지사항을 반드시 재확인하세요.