청약홈 공식 API(한국부동산원) 기준 오늘 접수기간에 포함된 건을 전수 확인했습니다. 오늘은 서울·경기 4곳에서 무순위·임의공급이 접수 중이며(그중 2건은 오늘이 접수 마지막날), 정규 청약은 경기 성남복정2 신혼희망타운이 1순위 접수 마지막 날입니다(applyhome 원문 직접 확인). 무순위가 먼저인 이유는 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회이기 때문입니다. 기준점은 ① 분양가 대비 인근 시세차익, ② 문정역(8호선)까지 대중교통 소요시간, ③ 청약통장 필요 여부·규제·전매/거주의무입니다.
오늘은 무순위·임의공급 4건 중 3건이 국토부 실거래가 직접 대조 결과 안전마진이 없거나 불확실합니다. 에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ(4차, 오늘 접수 마감)는 동일단지·동일면적 실거래와 직접 대조해도 42㎡대가 같거나 마이너스(최대 약4,600만원 손해)로 확인돼(어제 리포트 검증치 유지) "스킵"입니다. 대방역 여의도 더로드캐슬(5차)은 초소형(25㎡대) 평당가가 인근 준신축 대비 뚜렷한 메리트가 없어 "신중", 더샵 분당센트로(5차)는 준신축 분당더샵파크리버 대비 오히려 약 2.3억(12%) 비싸 "스킵"입니다(9/2 리포트 판정과 동일 결론). 서수원 에피트 센트럴마크(2차, 오늘 접수 마감)는 타입별 신호가 갈립니다 — 84A㎡만 최근 신축 비교단지(수원하늘채더퍼스트·호반써밋수원) 대비 소폭 플러스(+700만~1.1억)로 "고려가능"이나, 74㎡는 근소 마이너스, 103A㎡는 인근 최고가보다도 분양가가 높아 확실한 마이너스입니다.
정규 청약인 성남복정2 A1블록 신혼희망타운은 applyhome 원문을 직접 확인한 결과 1순위 접수가 8/31~9/4(오늘)이며, 오늘이 마지막 날입니다(2순위는 9/7~9/8). 인근 산성역포레스티아·산성역자이푸르지오 실거래(중위 12.8억) 대비 분양가(약 7.98억~8.12억)가 약 4억원 낮고, 8호선 산성역에서 환승 없이 문정역까지 25~30분대로 이번 조사 대상 중 접근성도 상위권입니다. 다만 신혼부부·예비신혼부부·한부모가족만 신청 가능하고, 거주의무기간(2년 vs 3년)·수익공유형 모기지 의무가입 여부가 소스 간 상충해 원문 재확인이 필요한 상태입니다(어제부터 미해결).
오늘 접수가 마감되는 두 건(에스아이팰리스·서수원 에피트) 중 서둘러 결정해야 한다면 서수원 에피트 84A㎡만 검토 가치가 있고, 나머지는 접수 마감(9/7·9/8)까지 여유가 있어 급하지 않습니다. 향후 7일은 서울 성북구 브라운스톤 월곡 센트럴(9/7 접수 시작)과 경기 남양주진접2지구 A-4블록 신혼희망타운 잔여세대(9/8 접수), 그리고 어제 미달이 확인된 인천 시티오씨엘 9단지의 당첨자 발표(9/8)를 주목할 만합니다 — Exhibit 3 참고.
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 아래 Exhibit 2(정규 청약)와 성격이 다르다. 넷 다 최초 분양·공급 단계의 미계약/미달 잔여세대를 파는 것이며, 서울 강동 에스아이팰리스와 경기 서수원 에피트는 오늘이 접수 마지막 날, 서울 영등포 대방역 여의도 더로드캐슬은 9/7까지, 경기 성남 더샵 분당센트로는 9/8까지 접수합니다.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ(4차) | 27~42㎡ 3.36~6.19억 | 없음/마이너스 | 스킵 | |
| 서수원 에피트 센트럴마크(2차) | 2 | 75~104㎡ 7.23~9.12억 | 타입별 상반(84A만 소폭+) | 신중 |
| 대방역 여의도 더로드캐슬(5차) | 25~25㎡ 4.78~4.86억 | 없음 | 신중 | |
| 더샵 분당센트로(5차) | 78~84㎡ 19.63~20.72억 | 마이너스(약-12%) | 스킵 |
넷 다 청약통장 불필요. 에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ·대방역 여의도 더로드캐슬은 서울(강동구·영등포구) 소재로 지역 자체는 삼중규제(투기과열+조정대상+토지거래허가) 대상이나, 두 건 모두 규제 지정 이전 입주자모집승인 건이라 전매제한(3년) 외 재당첨제한·거주의무는 미적용됩니다. 서수원 에피트 센트럴마크는 수원 권선구 비규제지역, 분양가상한제 적용, 전매제한 3년(2025-12-17 기산). 더샵 분당센트로는 성남 분당구(지역은 삼중규제) 소재나 마찬가지로 규제 지정 이전 승인건이라 전매제한(3년) 외 미적용됩니다.
청약통장이 필요한 정규 청약이다(통장은 쓰면 재당첨제한이 걸리는 소모품). 분양가·시세차익·당첨가능성만 한눈에 비교하고, 자격요건·문정역 접근성 등 세부는 아래 딥다이브를 참고할 것.
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성남복정2 A1블록 신혼희망타운 | 4 | 55~57㎡ 7.98~8.12억 | 약4억 | 미발표(1순위 오늘 마감) | 고려가능 |
applyhome 원문 직접 확인: 1순위 접수는 8/31~9/4(오늘이 마지막날), 2순위는 9/7~9/8, 당첨자발표 9/17. 신혼부부·예비신혼부부·한부모가족만 신청 가능(청약통장 가입 6개월·납입 6회 이상 필요). 시세차익은 인근 산성역포레스티아·산성역자이푸르지오 실거래(59.9㎡±5, 중위 12.8억) 기준 환산치입니다. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점).
리스크: 거주의무기간(2년/3년 상충)·수익공유형 모기지 의무가입 여부는 원문 모집공고 PDF가 이미지형이라 오늘도 직접 파싱하지 못했습니다(어제부터 미해결) — 계약 전 청약홈 원문 재확인 필수.
리스크: 084A㎡ 비교 표본이 3건으로 적어 불확실성이 있습니다. 이번 2차 무순위 자체의 경쟁률은 접수 진행 중이라 미확인. 재당첨제한·전매제한 세부는 2차 소스 의존.
리스크: 규제지역 여부가 2차 출처 간 상충(비규제 vs 삼중규제, 오늘도 재확인됨) — 원문 공고문 재확인 필수. 오늘이 접수 마지막 날입니다.
리스크: 정확한 분양가는 applyhome 원문에 없어 mhb-blog 2차 출처 기반입니다. 시행사명이 소스 간 상충해 확정하지 못했습니다.
리스크: 재당첨제한·전매제한의 1차 법적 근거 문서는 확인하지 못했습니다. 청약통장 예외조건 유무도 미확인.
| 날짜 | 단지명 | ⭐ | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|---|
| 9/7 | 브라운스톤 월곡 센트럴 | 특별·일반공급 접수 시작 | 70~80분(추정) | |
| 9/7 | 의왕역 SK VIEW | 무순위 당첨자 발표 | 90~110분(추정) | |
| 9/7~9/8 | 남양주진접2지구 A-4블록 신혼희망타운(잔여) | 일반공급 접수 | 80~100분(추정) | |
| 9/8 | 시티오씨엘 9단지 오션파크뷰 | 2 | 당첨자 발표(대량 미달 확인) | 110~130분(추정) |
| 9/8 | 검암역 푸르지오 프라베뉴 | 당첨자 발표(1순위 흥행) | 100분+(추정) | |
| 9/8 | 브라운스톤 목동 | 임의공급 당첨자 발표 | 80~105분(추정) |
브라운스톤 월곡 센트럴·남양주진접2지구는 청약통장 필요(정규 청약), 나머지는 이미 접수 마감 또는 무순위·임의공급으로 청약통장 불필요/해당없음. 문정역 소요시간은 전부 노선구조 기반 추정치(±15%) — 참고용으로만 볼 것. ⭐란은 홈두부 두부별(5점 만점), 나머지는 미확인. 이 외에도 문수데시앙2단지 공가세대(울산)·의정부우정 A2블록(본청약)·대전 경남아너스빌 센텀스카이·엘리프 한신더휴 수원 D3블록·고촌센트럴자이(13차)·해링턴 스퀘어 과천·목동윤슬자이·동탄역 디에트르 퍼스티지도 청약홈 API에 확인되나 신규성·안전마진 두 기준에서 위 6건보다 우선순위가 낮아 표에서는 생략했습니다.
2025-10-15 대책으로 서울 25개 자치구 전체와 성남(분당·수정·중원)·과천·하남 등이 투기과열지구+조정대상지역(2026-12-31까지 한시), 서울 전역이 토지거래허가구역(2025-10-20 발효)으로 지정돼 있습니다.
오늘 조사 대상 기준: 서울(강동구·영등포구), 성남(분당·수정구)는 지역 자체가 규제지역(삼중규제)이나, 그중 에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ·대방역 여의도 더로드캐슬·더샵 분당센트로는 규제 지정 이전 입주자모집승인 건이라 전매제한 외 재당첨제한·거주의무는 소급 미적용됩니다(2차 소스, 원문 재확인 권고). 수원 권선구는 비규제지역입니다.
에스아이팰리스 강동 센텀Ⅱ 관련 일부 2차 출처(mhb-blog)는 오늘도 "비규제지역"으로 서술했으나, 강동구 전역이 2025-10-15 대책으로 삼중규제 지정된 사실과 상충합니다 — 원문 공고문의 규제 관련 고지사항을 반드시 재확인하세요.
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