무순위·임의공급 3건은 전부 시세차익 불확실 — 오늘의 픽은 정규 청약 브라운스톤 월곡 센트럴(서울 성북구)

오늘은 무순위·임의공급보다 정규 청약이 더 낫습니다. 청약통장 없이 볼 수 있는 무순위·임의공급 3건(포레나더샵 인천시청역 3차·엘리프 한신더휴 수원 D3 2차·고촌센트럴자이 13차)을 국토부 실거래가로 대조한 결과, 포레나더샵은 인근 2024년 입주 신축 시세보다 오히려 8천만~1억원 비싸게 나와 있고, 고촌센트럴자이는 동일 단지 최근 실거래와 거의 같아 마진이 사실상 없으며, 엘리프 수원은 당수동 신규 택지라 비교할 준신축 실거래가 부족해 시세차익을 확정하지 못했습니다(Exhibit 1 참고).

오늘 접수를 시작하는 정규 청약 중에는 서울 성북구 브라운스톤 월곡 센트럴(이수건설, 62세대 일반분양, 6호선 월곡역 도보 8분)이 가장 낫습니다. 59A 타입 분양가(8.21억~9.1억)가 인근 준신축 59㎡ 실거래(9.3억~11.1억)보다 낮아 시세차익이 최대 +2.9억까지 확인됐고, 홈두부 두부별도 4/5(“우선 넣고보는” 등급)입니다. 다만 일반공급이 27세대뿐이라 경쟁이 치열할 수 있고, 특별공급(서울 2년 이상 거주자 유리)이 21세대로 더 많아 신혼부부·생애최초 등 특공 자격이 있으면 유리합니다. 반면 의정부우정 A2블록 공공분양은 분양가(평균 4.03억)가 인근 신축 시세(3.9억~4.0억)와 거의 같아 안전마진이 없고, 같은 지구 A-1블록이 미달했던 전례까지 있어 홈두부 두부별도 1/5(“그냥 구경만”)입니다 — Exhibit 2 참고.

향후 7일 중에는 9/14 접수를 시작하는 충남 천안 아이파크 시티 3·4단지·두정역 푸르지오 그랑피크 등 대규모 분양 러시가 예정돼 있고, 9/8에는 서울 양천구 목동윤슬자이(오피스텔) 무순위가 나옵니다 — Exhibit 3(향후 7일) 참고.

투기과열지구+조정대상지역: 서울 강남·서초·송파·용산 4개구, 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시(2026.7.1부 신규 추가, 토지거래허가구역 포함). 조정대상지역만: 서울 나머지 21개 자치구, 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안구·용인 수지구·의왕시·하남).

오늘 조사 대상(서울 성북구·경기 의정부시·울산 울주군, 무순위 대상 경기 김포·수원·인천 남동구)은 전부 비규제지역입니다.

• 부경경마공원역 대방 디에트르 더리버(부산, 공공지원민간임대)는 청약홈 API상 오늘 “무순위 접수”로 분류돼 있으나, 언론 보도(헤럴드경제)를 대조한 결과 실제로는 내년 1월 예정된 무순위 추첨을 위한 사전의향서 접수일 가능성이 높아 “오늘 신청하면 오늘 결과가 나오는” 무순위와 성격이 달라 이번 리포트의 Exhibit 1에서 제외했습니다.
• 브라운스톤 월곡 센트럴·의정부우정 A2블록 모두 전매제한·재당첨제한 등 세부 규제 조건은 청약홈 공고문 원문으로 최종 확인이 필요합니다(청약홈 API는 규제 조건 필드를 제공하지 않음).
• 문정역 소요시간은 전부 지하철 노선 구조 기반 추정치이며 실측이 아닙니다 — 네이버지도/카카오맵 재확인 필수.
• 엘리프 한신더휴 수원 D3(2차)·문수데시앙2단지(울산)는 국토부 실거래가 API에 인근 준신축 비교 데이터가 부족(전자는 신규 택지, 후자는 지방 소도시)해 시세차익을 “미확인”으로 남겼습니다 — 억지로 추정치를 채우지 않았습니다.
• 고촌센트럴자이(13차)는 홈두부 개별 분석글을 찾지 못해 두부별 평점을 비워뒀습니다.