청약홈 공식 API(오늘~향후 7일) 기준 오늘 접수중인 무순위·임의공급은 4건(오피스텔 2건은 별도), 정규 청약은 6건입니다. 국토부 실거래가 API로 전 건을 직접 대조한 결과 마곡스카이온(임의공급, 서울 강서)만 분양가가 인근 시세보다 낮고 신청 자격도 전부 충족합니다. 힐스테이트 레이크 송도 4차(2차)는 시세차익은 양(+)이지만 "전국 거주 무주택세대구성원" 전용이라 세대원 1주택인 사용자 세대는 비대상입니다. 정규청약 중 부산 3건·충북 청주 1건은 모집공고문 원문을 확인한 결과 "해당지역/기타지역" 모두 해당 시·도 거주자로 한정돼 있어 서울 거주 사용자는 신청 자격 자체가 없습니다.
오늘 접수중인 무순위·임의공급 4건(오피스텔 2건 별도) 중 양(+)의 시세차익과 신청 자격을 모두 갖춘 건은 마곡스카이온 1건뿐입니다. 모집공고문 원문 확인 결과 일반분양 30세대 미만(「주택공급에 관한 규칙」 적용 제외)이라 무주택 요건·청약통장 모두 불필요하고, 국토부 실거래가 API로 인근 마곡센트레빌·신마곡벽산블루밍과 직접 비교한 결과 59㎡형 기준 +2.56억~+1.47억 안전마진이 확인됩니다(Exhibit 1). 힐스테이트 레이크 송도 4차(2차)도 인근 신축(호반써밋송도·더샵송도프라임뷰·힐스테이트레이크송도3차 등) 대비 +1.31억~+1.04억의 양(+)의 마진이 있지만, 청약홈 "단지 주요정보" 란에 "입주자모집공고일 현재 전국에 거주하는 무주택세대구성원"이 명시돼 있어 세대원 1주택인 사용자 세대는 애초 비대상입니다. 부천역 에피트 어바닉(5차)·안성 아양지구 B-2블록은 둘 다 무주택·거주지 요건은 없지만(공고문에 "무주택" 문구 자체가 없음), 분양가가 인근 실거래 시세보다 비싸게 책정돼 있어 스킵입니다.
정규 청약 6건도 전부 제외입니다. 화성 동탄의 아크메르 동탄 95·99는 국토부 실거래가 API 대조 결과 84㎡ 분양가가 16.5억~17.2억으로 동탄역 인근 신축 시세(12.5억대) 대비 4억~9.7억이나 높습니다. 부산 3건(트리븐센텀 1·2단지, 연산 센텀 월드메르디앙)과 충북 청주 1건(신분평 에피트 더웨이시티)은 분양가도 인근 시세보다 높을 뿐만 아니라, 모집공고문 원문의 "단지 주요정보" 란을 직접 확인한 결과 해당지역·기타지역이 모두 해당 시·도(부산/울산/경남, 청주/충북) 거주자로만 한정돼 있어 서울 거주자인 사용자는 신청 자격 자체가 없습니다(Exhibit 2).
GD 메트로 타워(서울 영등포, 오피스텔)·대방역 여의도 더로드캐슬(서울 영등포, 오피스텔)은 '아파트 분양'이 아니라 이 리포트의 시세차익 비교 범위 밖입니다(아래 Exhibit 1 하단 각주 참고).
무순위·임의공급부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 2026-06-15 시행 「주택공급에 관한 규칙」상 정식 "무순위(사후)"는 무주택세대구성원만 신청 가능하도록 돼 있지만, 사업주체가 자율적으로 공고하는 "임의공급"(미분양·계약취소 잔여세대 재공급)은 이 규칙의 적용을 받지 않는 경우가 많습니다. 아래 4건 전부 모집공고문 원문(또는 청약홈 "단지 주요정보" 박스)으로 직접 확인했습니다 — 마곡스카이온·부천역 에피트 어바닉·안성 아양지구 B-2는 "임의공급"으로 무주택·거주지 요건이 없고(세대원 1주택인 사용자 세대도 신청 가능), 힐스테이트 레이크 송도 4차(2차)는 공고문에 "전국 거주 무주택세대구성원"이 명시된 정식 무순위(사후)입니다.
| 단지명 | ⭐ | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 마곡스카이온신청 | 6.06~7.15억(59㎡) | +2.56억~+1.47억 | 지원 | |
| 부천역 에피트 어바닉(5차)신청 | 5.31~5.37억(64㎡) | -1.34억~-1.40억 | 스킵 | |
| 안성 아양지구 B-2블록 금성백조 예미지(2차)신청 | 3.82~4.43억(84㎡) | -2,893만~-8,993만 | 스킵 | |
| 힐스테이트 레이크 송도 4차(2차)신청 | 8.65~8.92억(84㎡) | +1.31억~+1.04억 | 제외(무주택) |
4건 전부 청약통장 불필요(송도도 무순위 사후라 통장 가입여부와 무관). 마곡스카이온·힐스테이트 레이크 송도는 오늘(10/28) 접수 마감, 부천역 에피트 어바닉·안성 아양지구 B-2는 오늘 하루만 접수. 시세차익은 동일(또는 최인접) 면적의 국토부 실거래가 중위값 대비 계산(음수=분양가가 시세보다 비쌈, scripts/estimate-market-gain.py). 홈두부 개별 분석글은 4건 전부 확인 안 됨(소규모 잔여세대·무순위 재공고라 개별 커버리지 없음, ⭐란 공란). GD 메트로 타워(서울 영등포, 오피스텔, 무순위 접수 10/27~28)·대방역 여의도 더로드캐슬(서울 영등포, 오피스텔, 무순위 접수 10/28~11/3)은 분양 아파트가 아니라 이 비교 범위 밖입니다.
리스크: 43E·44D(4.62~5.47억, 10세대)는 면적이 작아 59㎡ 비교 기준을 그대로 적용하지 않음 — 평당가로 보면 59㎡형과 유사하거나 더 낮은 수준으로 추정되나 별도 환산 비교는 미실시
리스크: 64㎡ 비교에 2024년식 신축(문디이스트·더웰)이 포함돼 중위값이 낮게 잡힘 — 2021년식 이안더부천(5.38억) 단독 기준으로 보면 마진 격차는 더 좁음
리스크: 분양가상한제 산정 기준(택지비·건축비) 변동 여부는 공고문에 산출근거가 없어 왜 분상제 적용 주택이 준신축보다 비싼지는 확인하지 못함
리스크: 사용자 세대 비대상 — 참고용으로만 수록, 가격 자체는 오늘 조사 대상 중 가장 양호한 마진
청약홈 캘린더상 오늘 접수중인 정규분양은 6건이며, 국토부 실거래가 API로 대조한 결과 전부 분양가가 인근 시세보다 높고(마이너스 마진), 부산 3건과 충북 청주 1건은 모집공고문 원문의 "해당지역·기타지역" 란이 전부 해당 시·도 거주자로 한정돼 서울 거주 사용자 세대가 신청 자격 자체를 갖추지 못합니다.
| 단지명 | ⭐ | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 아크메르 동탄 99신청 | 16.53~16.97억(84㎡) | -4.05억~-9.52억 | 미발표 | 스킵 | |
| 아크메르 동탄 95신청 | 16.51~17.15억(84㎡) | -4.03억~-9.70억 | 미발표 | 스킵 | |
| 트리븐센텀 1단지신청 | 6.46~6.76억(75㎡) | -2.44억~-2.74억 | 미발표 | 스킵(거주지) | |
| 트리븐센텀 2단지신청 | 6.46~6.93억(75㎡) | -2.44억~-2.91억 | 미발표 | 스킵(거주지) | |
| 연산 센텀 월드메르디앙신청 | 3.85~4.23억(59㎡) | -4,123만~-7,923만 | 미발표 | 스킵(거주지) | |
| 신분평 에피트 더웨이시티신청 | 3.69~3.96억(59㎡) | -8,269만~-1.10억 | 미발표 | 스킵(거주지) |
경쟁률 미발표: 6건 전부 일반공급 접수가 오늘(또는 10/27~29) 진행 중이라 1·2순위 결과가 아직 집계되지 않았습니다. 거주지 자격 상세: 아크메르 동탄 95·99는 "해당지역(화성시 2년 이상)/기타경기(경기도 2년 이상)/기타지역(경기도 2년 미만+서울·인천 거주자)"로 서울 거주자도 기타지역 자격으로 신청 가능하나 가격 격차가 너무 커 스킵입니다. 트리븐센텀 1·2단지·연산 센텀 월드메르디앙은 "해당지역(부산 1년 이상)/기타지역(부산 1년 미만+울산·경남 거주자)"로 서울 거주 사용자는 어느 쪽에도 해당하지 않아 신청 자격 자체가 없습니다. 신분평 에피트 더웨이시티도 "해당지역(청주시 거주자)/기타지역(충북 청주 제외 거주자)"로 마찬가지입니다. 트리븐센텀 2단지는 1단지와 같은 반여동 생활권(610-5번지, 1단지는 1167-3번지)이라 같은 비교단지 기준을 적용했습니다.
| 날짜 | 단지명 | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|
| 10/29 | 신분평 에피트 더웨이시티 | 일반공급 접수 마감(충북 청주, 비수도권) | 해당없음 |
| 10/29 | 이천 중리지구 B3블록 금성백조 예미지(3차) | 무순위 접수(경기 이천) | 미조사 |
| 10/29 | 한화포레나 영흥숲(1·2단지, 3차) | 당첨자발표(경기 수원 영통, 규제지역) | 해당없음(발표만) |
| 10/29 | 신천역 에피트(3차) | 당첨자발표, 계약 11/3(경기 시흥) | 해당없음(발표만) |
| 10/29 | 문수로 비스타 더파크 | 당첨자발표, 계약 11/3(울산 남구) | 해당없음(발표만) |
| 10/30 | 익산 부송에코르 10년 공공임대주택 | 당첨자발표(전북 익산, 공공임대) | 해당없음 |
| 10/30 | 중앙하이츠 원종역(3차) | 당첨자발표(경기 부천 오정구) | 해당없음(발표만) |
| 10/30 | 금정역 개성로니엘(4차) | 당첨자발표(경기 군포, 접수 이미 종료, 분양가 7.1185억·시세차익 +9,159만 확인됨) | 해당없음(발표만) |
| 10/30 | 화곡더리브스카이(4차) | 당첨자발표, 계약 10/31(서울 강서, 규제지역) | 해당없음(발표만) |
| 11/2 | 더샵 분당하이스트 | 무순위 접수(경기 성남 분당구, 규제지역) | 미조사 |
| 11/2 | 화서역 호수공원 아너스빌 | 무순위 접수(경기 수원 팔달구, 규제지역) | 미조사 |
| 11/2 | 파주 운정신도시 우미 린 더 센텀 | 특공·무순위 접수(경기 파주, 비규제) | 미조사 |
| 11/2 | 충정로역자이르네(2차) | 당첨자발표(서울 중구, 규제지역) | 해당없음(발표만) |
| 11/2~3 | 시흥하중지구 A1블록 신혼희망타운(추가모집) | 일반공급 접수(경기 시흥, 공공분양·무주택요건) | 해당없음(무주택요건) |
| 11/2~4 | 계양신도시 카이브 유보라(AC3·AC4블록) | 특공·일반 접수(인천 계양, 공공분양) | 미조사 |
| 11/2~17 | 시흥거모지구 S-1블록 공공분양(본청약) | 일반공급 접수(경기 시흥, 공공분양) | 해당없음(무주택요건) |
| 11/2~4 | GTX운정중앙역 시티프라디움 3·4단지(후속사업) | 특공·일반 접수(경기 파주) | 미조사 |
| 11/2~4 | 청라 아크원 푸르지오 | 특공·일반 접수(인천 서구) | 미조사 |
| 11/2~4 | 화성 향남 롯데캐슬 시그니처 | 특공·일반 접수(경기 화성 향남, 비규제) | 미조사 |
| 11/2~6 | 고덕강일지구 3단지 토지임대부(본청약) | 일반공급 접수(서울 강동, 토지임대부 분양) | 미조사 |
| 11/2 | 광안센텀 비스타동원(조합원 취소분) | 당첨자발표(부산 수영구) | 해당없음(발표만) |
| 11/2~4 | 천안 아이파크 시티 2단지(2회차) | 계약체결(충남 천안, 비수도권) | 해당없음 |
| 11/2~4 | 쌍용 더 플래티넘 한강 | 계약체결(경기 김포, 비규제) | 해당없음 |
| 11/2~4 | 향남역 그로브 스위첸 | 계약체결(경기 화성 향남, 비규제) | 해당없음 |
| 11/2~4 | 검암역 푸르지오 프라베뉴(B-1BL) | 계약체결(인천 서구, 공공분양) | 해당없음 |
더샵 분당하이스트·화서역 호수공원 아너스빌은 서울과 가까운 규제지역(분당·팔달구) 무순위로, 11/2에 세부 조사 시 신청대상·분양가를 확인할 예정입니다. 시흥하중지구 A1·계양신도시 카이브 유보라·시흥거모지구 S-1은 전부 신혼희망타운 또는 무주택세대구성원 전용 공공분양이라 세대원 1주택인 사용자 세대는 애초에 지원 대상이 아닙니다. 금정역 개성로니엘(4차)은 어제 원장에 남아있던 미해결 항목으로, 오늘 청약홈 상세페이지에서 분양가·세대수를 확보해 종결했습니다(아래 누적 미확인 정리 참고).
| 항목 | 처음 확인일·경과 | 오늘 새로 확인한 사실 | 아직 미확인 | 오늘 시도 출처 | 다음 조치 |
|---|---|---|---|---|---|
| 열린 미해결 항목 없음 — 기존 9건 전부 오늘까지 종결됨 | |||||
오늘 종결: 금정역 개성로니엘(4차) — 모집공고문 PDF가 서버에서 계속 404(새 attachment URL로 재시도해도 동일)로 끝내 내려받지 못했지만, 청약홈 상세페이지(selectAPTRemndrLttotPblancDetailView.do) WebFetch로 분양가(두 타입 모두 7.1185억, 총 52세대)를 직접 확보하고 경기 군포시 금정동 실거래 API로 시세차익(+9,159만)까지 산정해 resolved 처리했습니다. 해당 공고는 이미 접수가 종료돼(당첨자발표만 10/30 대기) 사용자가 지금 할 수 있는 행동은 없습니다.
투기과열지구+조정대상지역: 서울 전역 25개 자치구 전부, 경기 과천·광명·성남(분당/수정/중원)·수원(영통/장안/팔달)·안양 동안구·용인(수지/기흥)·의왕시·하남시·화성 동탄구·구리시(2026.7.1부 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 신규 추가).
오늘 조사 대상 중 마곡스카이온(서울 강서구)과 아크메르 동탄 95·99(화성 동탄구)가 규제지역입니다. 경기 부천·안성, 인천 연수구, 부산 해운대구·연제구, 충북 청주는 비규제지역입니다. 향후 7일 중 더샵 분당하이스트(성남 분당구)·화서역 호수공원 아너스빌(수원 팔달구)도 규제지역입니다.
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