오늘 별도로 접수하는 무순위·임의공급 5건을 먼저 보고, 오늘 특별·일반공급 접수가 시작되는 정규청약 중 소득·무주택 제한이 없는 3개 단지를 이어서 조사했습니다. 공공분양·신혼희망타운류(소득 상한 있음)와 거주지 절대 한정 건은 확정 제외 표로 분리했습니다.
오늘의 진짜 콕 찝을 매물은 정규 청약이 아니라 임의공급입니다. 수원 당수1지구 엘리프 한신더휴 수원 C3블록(2차)는 최초 분양 후 미계약된 저층 세대를 되파는 임의공급으로, 무주택·거주지 요건이 없고 청약통장도 불필요합니다. 84㎡ 분양가 7.13억~7.32억 대비 인근 금곡동 신축(2017년식) 실거래 중위 7.71억으로 시세차익이 +3,873만~5,773만원 확보됩니다(Exhibit 1 참고).
반면 오늘 접수가 시작되는 무순위 중 더샵 분당하이스트·숭의역 노르웨이숲·화서역 호수공원 아너스빌 3건은 모두 무주택세대구성원 전용이라 세대원 1명이 주택을 보유한 사용자는 신청 자격이 없고, 시세와 대조해도 분양가가 인근 신축 시세보다 높아 마진이 음수입니다. 과천 디에트르 퍼스티지·파주 운정 우미 린 더 센텀(노부모부양 특공)은 해당 시·군 거주 무주택세대주로 한정돼 서울 거주자인 사용자는 신청 자체가 불가해 확정 제외했습니다.
오늘 특별·일반공급 접수가 시작되는 정규청약 8개 단지 중 시흥하중 A1·시흥거모 S-1·계양신도시 카이브 유보라 AC3·AC4·고덕강일 3단지(진행중)는 공공분양·신혼희망타운·토지임대부로 소득 상한이 적용돼 확정 제외했습니다. 남은 화성 향남 롯데캐슬 시그니처·GTX운정중앙역 시티프라디움 3·4단지·청라 아크원 푸르지오 3곳은 민영이라 신청 자체는 가능하지만, 전부 분양가가 인근 시세보다 높아(음수 마진) "신중~스킵" 판단입니다 — Exhibit 2 참고.
무순위부터 먼저 본다 — 청약통장을 쓰지 않고도 볼 수 있는 기회라 우선순위가 가장 높다. 아래 5건은 오늘(11/2) 그 자체로 접수가 열리는 무순위(잔여세대 사후)·임의공급(불법행위·부적격 재공급) 건이다. 과천 디에트르 퍼스티지(S2BL)와 파주 운정신도시 우미 린 더 센텀(노부모부양 특공 1세대)는 각각 과천시·파주시 거주 무주택세대주로 자격이 절대 한정돼 서울 거주자인 사용자는 신청 자체가 불가해 아래 표 대신 "확정 제외" 표(Exhibit 3 뒤)에 남긴다.
| 단지명 | 매각가 | 시세차익 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 엘리프 한신더휴 수원 C3(2차)신청 | 84㎡ 7.13~7.32억 | +5,773만~+3,873만 | 지원 |
| 숭의역 노르웨이숲 더 스카이 | 69㎡ 4.87~5.79억 | -8,340만~-1.75억 | 무주택요건-신청불가 |
| 더샵 분당하이스트 | 84㎡ 26.8~28.1억 | -15.32억~-8.89억 | 무주택요건-신청불가 |
| 화서역 호수공원 아너스빌 | 84㎡ 8.32~8.76억 | -4.60억~-8,395만 | 무주택요건-신청불가 |
| 대방역 여의도 더로드캐슬(오피스텔)신청 | 37㎡ 5.0억~ | -7,858만 | 참고 |
엘리프 한신더휴 수원 C3(2차)는 최초 분양(2025.10.31. 공고) 후 미계약된 저층(1~3층) 세대의 임의공급으로 무주택·거주지 요건이 전혀 없고 청약통장 가입여부와 무관하게 신청 가능(수원 권선구 금곡동, 비규제지역, 분양가상한제 적용·전매 없음·재당첨 없음). 당첨자발표 11/6, 계약 11/7. 시세차익은 같은 법정동(금곡동) 2017년식 4개 단지(호반베르디움더센트럴·호반써밋수원 등) 84㎡±8 실거래 104건 기준.
숭의역·분당하이스트·화서역 3건은 전부 "무순위(사후) 입주자모집공고일 현재 거주하는 무주택세대구성원" 전용이라 세대원 1명이 1주택을 소유한 사용자는 신청 불가(일반공급 트랙 자체가 없음). 분당하이스트는 투기과열지구·청약과열지역(재당첨제한 10년, 전매 3년, 거주의무 없음·분상제 미적용)이며 기존 1기신도시 구축 대비 가격이 높게 책정돼 음수 마진. 대방역 더로드캐슬은 대한민국 거주 성년이면 누구나 신청 가능(오피스텔, 무주택 요건 없음)하나 국토부 실거래가 API가 오피스텔 매매를 지원하지 않아 아파트 기준 시세 비교가 원천적으로 불가능.
3개 전부 청약통장이 필요한 정규 특공·일반 청약이다(통장은 쓰면 재당첨제한이 걸리는 소모품). 공공분양·신혼희망타운류 5건(시흥하중 A1·시흥거모 S-1·계양신도시 카이브 유보라 AC3·AC4·고덕강일 3단지)은 소득 상한이 적용돼 확정 제외 표로 분리했다.
| 단지명 | 분양가 | 시세차익 | 경쟁률 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 화성 향남 롯데캐슬 시그니처신청 | 84A 4.72~5.36억 | -1,210만~-7,610만 | 미발표 | 신중 |
| GTX운정중앙역 시티프라디움 3·4단지신청 | 84A 6.73~7.5억 | -1.30억~-2.07억 | 미발표 | 보류 |
| 청라 아크원 푸르지오신청 | 84A 8.78~9.17억 | -1.76억~-2.15억 | 미발표 | 스킵 |
분양가는 전용 84㎡A 기준 대표 구간(저층~고층). 경쟁률은 전부 오늘 특공·내일 1순위 접수라 미발표(당첨자발표는 화성향남 11/10, GTX운정 11/10, 청라아크원 11/10). GTX운정 3·4단지는 2022년 사전청약 취소 후 재분양하는 쌍둥이 블록으로 공급구조가 동일하다.
리스크: 2차 임의공급 19세대의 정확한 경쟁률 미발표, 홈두부 개별 분석글 확인 안 됨(2026-09-08 원장에 등록된 D3블록 2차와 다른 블록이라 교차검증 어려움)
리스크: 비교단지가 같은 시군구 내 다른 읍면(화성시청역)이라 향남읍 자체 실거래 표본은 확보 못함, 경쟁률 미발표
리스크: 비교단지 표본(5건·2개 단지)이 작아 시세차익 신뢰구간이 넓음, 경쟁률 미발표
| 날짜 | 단지명 | 이벤트 | 문정역 |
|---|---|---|---|
| 11/3 | 교대역 모아엘가 그랑데 | 무순위 접수(광주) | 해당없음(비수도권) |
| 11/9 | 구리갈매역세권 신안인스빌 디센트 | 특공·일반 접수 | 50분 |
| 11/9 | 중앙하이츠 구성 플랫폼시티 | 특공·일반 접수 | 40분(구성역 기준) |
| 11/9 | 광교 자연앤 센트레빌(공공분양·지분적립형 2종) | 특공·일반 접수 | 84분 |
| 11/9 | 한화포레나 지제역 | 특공·일반 접수 | 105분 |
| 11/9 | 평택 고덕 우미 린 더 프리미어 | 특공·일반 접수 | 148분 |
| 11/9 | 엘리프 시흥 더프라임 | 특공·일반 접수 | 124분 |
| 11/9 | 안산신길2지구 B-1블록(공공분양) | 일반공급 접수 | 106분(신길온천역 기준) |
| 11/9 | 남춘천 센트레빌 | 특공·일반 접수 | 107분 |
| 11/9 | 형곡 센트럴 아테라(구미) | 특공·일반 접수 | 해당없음(비수도권) |
전부 청약통장 필요(정규 청약). 구리갈매역세권 신안인스빌 디센트(구리시, 규제지역)와 중앙하이츠 구성 플랫폼시티(용인 기흥구, 규제지역)가 문정역 접근성이 가장 좋다. 광교 자연앤 센트레빌·안산신길2·평택 2곳·엘리프 시흥·남춘천·형곡은 공공분양류 또는 소득·거주요건 확인이 추가로 필요한 유형이 섞여 있어 접수 당일 재조사 예정. 교대역 모아엘가 그랑데는 비수도권(광주)이라 문정역 기준과 무관.
| 단지명 | 제외 사유 |
|---|---|
| 과천 디에트르 퍼스티지(S2BL) | 무순위 자격이 "과천시에 거주하는 무주택세대주"로 절대 한정(서울 거주자 신청 불가) |
| 파주 운정신도시 우미 린 더 센텀 | 노부모부양 특별공급 1세대, "파주시 거주 무주택세대주" 한정(서울 거주자·유주택세대 신청 불가) |
| 시흥하중지구 A1블록 신혼희망타운(추가입주자모집) | 신혼희망타운 — 전 세대 소득 상한(2인 가구 월 1,000만원 미만) 적용 공급유형 |
| 시흥거모지구 S-1블록 공공분양(본청약) | 공공분양(나눔형·선택형 추정) — 소득 상한 적용 공급유형, 무주택세대구성원 전용 |
| 계양신도시 카이브 유보라(AC3BL·AC4BL) | 공공주택지구 공공분양 — 소득 상한 적용 공급유형, 무주택세대구성원 전용 |
| 고덕강일지구 3단지 토지임대부(본청약, 접수중 10/26~11/6) | 토지임대부 분양주택(공공분양) — 서울·인천·경기 거주 무주택세대구성원 + 월평균소득 기준 적용 |
투기과열지구+조정대상지역+토지거래허가구역(아파트 한정): 서울 25개 자치구 전역, 경기 과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안구·용인 수지구·의왕시·하남시·화성 동탄구·용인 기흥구·구리시. 인천은 2022년 전역 해제 이후 비규제.
오늘 조사 대상 중 더샵 분당하이스트(성남 분당구)만 규제지역이며, 숭의역·화서역·청라아크원·화성향남·GTX운정은 전부 비규제지역입니다. 향후 7일 대상 중에는 구리갈매역세권(구리시)·중앙하이츠 구성(용인 기흥구)·광교 자연앤 센트레빌(수원 영통구) 3곳이 규제지역입니다.
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